Der Immobilien-Teilverkauf ist trotz seiner relativ kurzen Zeit am Markt bereits zu einer beliebten Option für Immobilienbesitzer:innen geworden. Auch im Bereich der Rechtswissenschaft ist der Teilverkauf ein junges Feld, zu dem noch keine umfangreiche Literatur vorliegt. Ein Aufsatz in der “Neuen Juristischen Wochenschrift” mit dem Titel “Das Recht des Teilverkaufs von Immobilien” (Ausgabe 13/2023, 23. März 2023) setzt sich erstmals detailliert mit den Kernfragen von Teilverkaufsverträgen auseinander. Dabei werden die Punkte Insolvenz (“Haftungsumfang der Grundschuld”), Zwangsvollstreckung (“Vollstreckungsschutz des Teilverkäufers”), Nießbrauch (“Rang des Nießbrauchs”) und Nutzungsentgelt (“Preisanpassung der Nutzungsgebühr”) in der Vertragsgestaltung von Teilverkäufen behandelt und aus juristischer Sicht beurteilt.
Das Fazit des Artikels: Werden bestimmte Vorkehrungen im Vertragswerk berücksichtigt, erübrigen sich landläufig häufig genannte Kritikpunkte am Teilverkauf.
- Haftungsumfang der Grundschuld und Vollstreckungsschutz des Teilverkäufers
Der Autor kommt zu dem Schluss, dass unter Berücksichtigung von bestimmten Sicherungsmechanismen, die im Übrigen alle Bestandteil im Teilverkauf-Vertragswerk von Heimkapital sind, sich die “von der BaFin aufgezeigten Bedenken für den Insolvenzfall des Teilankäufers erübrigen”. Die wesentlichen Sicherungsmechanismen, wie beispielsweise die “enge” (Sicherungs-)Zweckerklärung und die zusätzliche Vollstreckungsvoraussetzung als Schutz des Teilverkäufers bei Insolvenz des Teilankäufers, können im Aufsatz nachgelesen werden.
- Rang des Nießbrauchs
Ein weiterer wichtiger Aspekt ist die Gestaltung des Rangverhältnisses zwischen Nießbrauch und Grundschuld. Teilankäufer wie Heimkapital refinanzieren den Teilankauf von Immobilien in der Regel über Regional- und Genossenschaftsbanken sowie Sparkassen. Aus diesem Grund sei es nachvollziehbar - so der Autor - dass der “Nießbrauch daher zwangsläufig Rang nach der zugunsten des Finanzierers im Grundbuch einzutragenden Grundschuld [erhält].” Allerdings ist in diesem Konstrukt der Nießbrauch an zweiter Rangordnung (hinter der Grundschuld) sogar einem Nießbrauch im ersten Rang vorzuziehen: Der Teilverkäufer hat den gleichen Schutz, die zusätzlichen Rechte aus dem Vollstreckungsschutz sind im Todesfall dann sogar vererbbar.
- Preisanpassung der Nutzungsgebühr
Der Nutzungsbeitrag fällt auf den verkauften Teil der Immobilie an und dient unter anderem der Deckung der Selbstkosten des Teilankäufers (z.B. Gutachter- und Notarkosten). “Aus der Nutzungsgebühr erwirtschaftet der Teilankäufer im Grunde keinen Gewinn”, ist der Verfasser überzeugt. Bei Heimkapital ist der Nutzungsbeitrag für zehn Jahre festgeschrieben, im Anschluss daran wird der Beitrag einmal in fünf Jahren angepasst, auf Basis des Verbraucherpreisindex.
Quelle:
Dr. Gianandrea Schmidt, “Das Recht des Teilverkaufs von Immobilien”, in: Neue Juristische Wochenschrift in Verbindung mit dem Deutschen Anwaltverein, Ausgabe 13/2023, vom 23. März 2023, Seiten 873-877.
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