Stellungnahme Verbraucherhinweise BaFin zum Immobilien-Teilverkauf

6. März 2023

Am 3. März 2023 hat die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) auf ihrer Homepage Verbraucherhinweise zum Immobilien-Teilverkauf veröffentlicht. Beim Immobilien-Teilverkauf handelt es sich um ein junges und vielfach nachgefragtes Angebot. Es ermöglicht Immobilieneigentümer: innen, durch einen Teilverkauf der eigenen vier Wände Kapital freizusetzen und die Immobilie dabei uneingeschränkt weiter nutzen zu können. 

Der (Teil-)Verkauf einer vom Eigentümer selbst bewohnten Immobilie betrifft den Kern der Lebensführung und ist deshalb eine bedeutsame Entscheidung. Dem Anliegen der BaFin, Verbraucher: innen über den Immobilien-Teilverkauf zu informieren, fühlen wir uns ebenfalls verpflichtet. Daher begrüßen wir die Empfehlungen, welche die BaFin in ihrem Beitrag gibt. Schon bei der Entwicklung unseres Teilverkaufsangebots war es stets zentrale Prämisse, ein faires und ausgewogenes Vertragsverhältnis sicherzustellen. Daher sind wir gemeinsam mit weiteren Anbietern eine freiwillige Selbstverpflichtung eingegangen, mit der wir uns im Sinne des Verbraucherschutzes hohen Qualitäts- und Transparenzstandards verschrieben haben. Diese Selbstverpflichtung ist unter www.qualitaetskodex-teilverkauf.de online abrufbar.

Dennoch sind in den Verbraucherhinweisen der BaFin, die Heimkapital im Vorfeld nicht befragt hat, einige Punkte genannt, die dem von uns angebotenen Immobilien-Teilverkaufsmodell in wesentlichen Punkten nicht entsprechen. Hier möchten wir als Heimkapital Klarheit für Sie als Interessent: in schaffen. 

1) Zunächst betrifft dies das von der BaFin genannte Risiko, bei einer Insolvenz des Teilkäufers könne eine Zwangsversteigerung des Grundstücks und damit ein erzwungener Auszug des Verkäufers drohen. Vor einer solchen Zwangsversteigerung sind unsere Kund: innen durch eine vertraglich fixierte, insolvenzfeste und notariell beurkundete Sicherungsabrede geschützt – unabhängig von der Rangstelle des im Grundbuch eingetragenen Nießbrauchs. Diese Sicherungsabrede gilt über den Tod hinaus auch für dessen Erben. Die Insolvenz des Teilkäufers allein kann keine Zwangsvollstreckungsmaßnahmen auslösen. Zudem ist das abstrakte Risiko einer Insolvenz des Teilkäufers bereits durch die gewählte Ankaufstruktur (“Brandmauer”) minimiert. 

→ Uns ist wichtig zu betonen: Solange Kund:innen den Nutzungsbeitrag fristgerecht bezahlen, können sie in jedem Fall weiter in ihrer Immobilie wohnen bleiben und durch das starke Nießbrauchsrecht behalten sie das Heft des Handelns jederzeit in der Hand. 

2) Beim Nutzungsbeitrag steht die Planungssicherheit der Kund:innen für Heimkapital an vorderster Stelle. Dieser Beitrag - am ehesten mit einer Art Miete zu vergleichen, die für den abgetretenen Teil der Immobilie erhoben wird - ist bei Heimkapital für zehn Jahre festgeschrieben. Damit hat die Teilverkäuferin beziehungsweise der Teilverkäufer einen planbaren Zeitraum, in dem die finanzielle Belastung gleich bleibt. Nach Ablauf der zehn Jahre Festschreibung wird der Nutzungsbeitrag bei Heimkapital einmal alle fünf Jahre angepasst, Basis ist hier - ähnlich wie im Mietmarkt - der Verbraucherpreisindex und nicht die allgemeine Zinsentwicklung. 

→ Diese Regelungen zu Anpassungen werden vertraglich klar vor Vertragsschluss erläutert, vereinbart und festgehalten - hier ist Heimkapital die maximale Transparenz wichtig.

3) Im Beitrag der BaFin könnte der Eindruck entstehen, dass Teilkauf-Anbieter renditeorientiert zum Nachteil der Kund:innen handeln. Dies ist nicht der Fall, denn wir haben das Produkt Teilverkauf nach den Wünschen unserer Kund:innen entwickelt. Aus deren Sicht sind besonders Kostenübernahme (z.B. Notar, Gutachten etc.), volle Flexibilität (z.B. Rückkauf etc.) sowie ein “Rundum-Sorglos-Paket” (z.B. Abwicklung Gesamtverkauf etc.) wichtig. Um diese Wünsche kostendeckend abbilden zu können, sind bestimmte Vertragsbestandteile elementar. Der Teilverkauf bietet die genannten Vorteile als einziges Produkt am Markt.

→ Wir zeigen Ihnen als Interessent:in im gesamten Prozess jederzeit alle Kosten transparent auf. Wir beraten unsere Kund:innen auch dahingehend, wenn es möglicherweise bessere Optionen als den Teilverkauf in ihrer individuellen Situation gibt.  

4) Richtigerweise beschreibt die BaFin, dass die potenzielle Wertsteigerung einer Immobilie von vielen verschiedenen Kriterien abhängt. Dazu zählen natürlich Standort, Lage sowie viele weitere Einflussfaktoren wie beispielsweise Zustand der Immobilie und Energieeffizienzklasse. Wir haben als Teilankäufer das gleiche Interesse wie Sie als Interessent:in: Wir möchten bei einem Gesamtverkauf den höchstmöglichen Verkaufspreis erzielen. Die Teilhabe an der möglichen Wertsteigerung bietet kein anderes Produkt am Markt und ist der Kernvorteil des Produktes Teilverkauf. Es ist davon auszugehen, dass energieeffiziente Immobilien künftig einen Vorteil am Markt haben und höhere Verkaufspreise erzielen als nicht energieeffiziente Immobilien. Daher unterstützen wir sinnvolle energetische Sanierungsmaßnahmen finanziell während unserer Immobilienpartnerschaft. 

→ Wir bei Heimkapital kaufen nur in den Regionen an, in denen wir ein erhöhtes Wertsteigerungspotenzial sehen. Unser gesamter Ankaufsprozess ist datengetrieben und in die Entscheidung, ob wir ankaufen, fließen sehr viele Faktoren mit ein, darunter natürlich auch der energetische Zustand der Immobilie. 

5) Für die volle Flexibilität, die sich unsere Kund:innen wünschen, zählt auch, dass sie jederzeit bestimmen können, wann der Zeitpunkt für den Verkauf der Immobilie gekommen ist. Das muss auch aus unserer Sicht sein, denn wir verstehen uns als Partner und haben kein spekulatives Interesse. Sie als Eigentümer:in bestimmen, wann der Zeitpunkt für den Gesamtverkauf gekommen ist. Natürlich muss diese Flexibilität abgesichert werden - durch die so genannte Wertsicherungsklausel im Vertrag. Diese Klausel ist absolut notwendig, denn sonst würde das Produkt Teilverkauf mit seinen Vorzügen der Flexibilität nicht möglich sein und ist bei allen Anbietern Vertragsbestandteil - im Übrigen auch bei den Banken, die den Immobilien-Teilverkauf anbieten. 

→ Wir klären in jedem unserer Gespräche mit potenziellen Kund:innen über die Wertsicherungsklausel und deren Bedeutung auf. Hinzu kommt, dass wir bei Heimkapital durch unsere Ankaufstrategie das Risiko eines Mindererlöses der Immobilie minimieren können. 

Die Zufriedenheit unserer Kund:innen hat für uns höchste Priorität und wir werden auch zukünftig alle Anstrengungen unternehmen, das in uns gesetzte Vertrauen zu bewahren. Wir möchten betonen, dass wir - wie auch die weiteren relevanten Marktteilnehmer im Bereich Teilverkauf - im Austausch mit der BaFin stehen und eine mögliche Regulierung begrüßen würden. Zudem finden wir die Verbraucher-Checkliste der BaFin zum Teilverkauf hilfreich und bieten diese zum Download an. Wir entwickeln unser Produkt permanent im Sinne unserer Kund:innen weiter. Bitte wenden Sie sich an Fragen rund um den Teilverkauf vertrauensvoll an unsere Berater:innen.

Gezeichnet:

Julia Schabert, Dimitrij Miller, Benedikt Wenninger

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