Kurzdefinition
Ist im Grundbuch für Ihr Grundstück ein Wegerecht eingetragen? Dann dürfen Nachbarn Ihr Grundstück überqueren, um sich Zugang zum eigenen Grundstück, einem öffentlichen Weg oder einer Straße zu verschaffen. Dabei ist zwischen dem Gehrecht (Überquereung ausschließlich zu Fuß) und dem Fahrtrecht (Nutzung eines Fahrzeugs wie PKW oder Fahrrad) zu unterscheiden.
Streit mit den lieben Nachbarn ist lästig und anstrengend - oft genug fehlt sogar ein echter Grund. Konflikte sind jedoch regelmäßig vorprogrammiert, wenn ein Grundstück nur über ein anderes erreicht werden kann. Hier nützt es auch nichts, dass das Überqueren des benachbarten Grundstücks schon seit jeher Usus war, also das Wegerecht als Gewohnheitsrecht angenommen wird. Ein Wegerecht zählt zu den Grunddienstbarkeiten - und die greift erst, wenn das Wegerecht im Grundbuch vermerkt ist. Was Sie dabei zu beachten haben, das erfahren Sie im Folgenden.
Was ist das Wegerecht?
Formal lautet die Erklärung: Beim Wegerecht handelt es sich um das Recht, ein fremdes Grundstück lediglich zum Durchgang zu benutzen. Ein Grundstückseigentümer darf demnach ein fremdes Grundstück betreten, um sein eigenes Grundstück zu erreichen. Oder umgekehrt: Ist im Grundbuch ein Wegerecht eingetragen, darf der Nachbar Ihr Grundstück überqueren, um sich Zugang zu einem öffentlichen Weg oder einer Straße zu verschaffen.
Ein Wegerecht entsteht demnach, sobald ein Grundstück aufgeteilt wird und eines der Teilgrundstücke keinen direkten Zugang zur öffentlichen Straße hat. Deswegen wird das Grundstück mit Zugang als dienendes Grundstück bezeichnet, während das Grundstück, das ein Wegerecht nach BGB beansprucht, als herrschendes Grundstück oder Hinterliegergrundstück gilt. Eine weitere Unterscheidung ist dabei zu beachten, denn das Wegerecht wird differenziert festgelegt nach Geh- und Fahrtrecht:
- Das Gehrecht sieht eine ausschließlich Nutzung zu Fuß vor
- Das Fahrrecht stellt darauf ab, dass das Wegerecht auch mit einem Fahrzeug in Anspruch genommen werden darf.
Die reine Gewohnheit reicht also nicht aus, um daraus ein verbrieftes Recht abzuleiten, wie der BGH zum Wegerecht in zahlreichen Urteilen bestätigt hat.
Wie funktioniert das Wegerecht?
Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) sieht verschiedene Möglichkeiten vor, ein Wegerecht zu begründen:
- als Grunddienstbarkeit
Diese im § 1018 BGB als bestimmtes Recht an einem fremden Grundstück beschrieben - und in diese Kategorie fällt das Wegerecht. Andere Grunddienstbarkeiten können beispielsweise Bebauungsbeschränkungen oder das Leitungsrecht sein.
- als beschränkte persönliche Dienstbarkeit
Eine weitere Möglichkeit sieht der § 1190 BGB vor - nämlich die persönliche Dienstbarkeit, für die jedoch Beschränkungen gelten. So muss die Art der Nutzung eines fremden Grundstücks ebenso eingegrenzt werden wie die dafür notwendige Fläche und der Personenkreis: Diese Dienstbarkeit gilt nur für eine bestimmte Person.
- als Notwegerecht
Diese Sonderform wird im § 917 BGB geregelt: Demnach können Grundstückseigentümer ohne eigenen Zugang zur öffentlichen Straße von den Nachbarn ein Wegerecht verlangen - und diese müssen es dulden. In diesem Fall kann der Nachbar jedoch eine Entschädigung verlangen. Eine Eintragung im Grundbuch erfolgt jedoch nicht.
Wichtig: Es liegt auf der Hand, dass eine Bestellung der Grunddienstbarkeit mehr Rechtssicherheit bringt - eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit kann erlöschen, wenn der Eigentümer des zu nutzenden Grundstücks zum Beispiel mit einem neuen Nachbarn keine weitere Vereinbarung schließen will. Der käme im Ernstfall gar nicht mehr auf sein Grundstück.
Wie wird ein Wegerecht festgelegt?
Üblicherweise wird diese Grunddienstbarkeit in der Abteilung II des Grundbuchs für das dienende Grundstück eingetragen - wie andere Lasten und Beschränkungen eines Grundstückes auch. Die Eintragung im Grundbuch des anderen, also des herrschenden Grundstücks ist als sogenannter Herrschvermerk möglich, aber nicht notwendig. Grundsätzlich muss ein Notar eingeschaltet werden, der wiederum beim Grundbuchamt einen Antrag auf Eintragung der Grunddienstbarkeit einreicht. Dazu benötigen Sie folgende Dokumente:
- die Bewilligung des relevanten Grundstückseigentümers
- den Lageplan des Grundstücks, in dem alle Angaben zum Verlauf des Wegerechts eingetragen sind
Darüber hinaus formuliert der Notar eine zu beglaubigende Vereinbarung, in der sowohl die Art der Nutzung als auch der Personenkreis und die fällige Nutzungsentschädigung festgehalten werden. Wirksam wird das Wegerecht, sobald die Eintragung im Grundbuch erfolgt ist. Achten Sie als Eigentümer immer auf die exakte Formulierung, die so konkret wie möglich sein sollte, um keinen Spielraum für Missverständnisse - und damit Ärger - zu lassen.
Wichtig: Eine andere Möglichkeit ist der Vermerk im Baulastenverzeichnis - das gilt nicht für Brandenburg und Bayern, in diesen Bundesländern gibt es schon seit 1994 kein Baulastenverzeichnis mehr.
Wann spielt das Wegerecht eine Rolle?
Auch wenn sich Nachbarn grundsätzlich einig sind, kann das Wegerecht zum Zünglein an der Waage werden, nämlich:
- bei der Grundstücksteilung
- bei der Grundstücksbewertung
- beim Kauf oder Verkauf - das Wegerecht muss im Kaufvertrag vermerkt werden
- bei der Bauplanung
- bei der Baufinanzierung - ein Wegerecht mindert den Wert des Grundstückes
- beim Bau einer Straßeneinfahrt, die abschließbar ist - der zur Nutzung berechtigte Nachbar muss dann einen Schlüssel erhalten
Welche Pflichten sind mit dem Wegerecht verbunden?
Das Wegerecht bringt Pflichten für beide Parteien mit sich - und zwar ab erfolgter Grundbucheintragung: Der Nachbar darf verbindlich und im vereinbarten Rahmen das betreffende Grundstück nutzen, ohne daran gehindert zu werden. Sie dürfen also den Weg keinesfalls versperren. Auf der anderen Seite ist der Nachbar dazu verpflichtet, den jeweiligen Weg schonend und unter Einhaltung eventuell an das Wegerecht geknüpfter Auflagen zu nutzen. Selbstverständlich darf der Nachbar das auf dem dienenden Grundstück befindliche fremde Eigentum nicht beeinträchtigen oder beschädigen. Und er muss ein Nutzungsentgelt bezahlen, sollte dies vereinbart sein.
Die Höhe der Wegerecht Kosten hängen von der Art des eingeräumten Wegerechtes ab:
- Notwegerecht
Wie hoch eine Notwegerente oder eine Einmalzahlung als Ausgleich ausfällt, hängt davon ab, wie groß die Nutzungsbeeinträchtigung des dienenden Grundstücks tatsächlich ist - die Zahlung kann also auch ganz entfallen.
- Beschränkte persönliche Dienstbarkeit
In diesem Fall gibt es keinen Rechtsanspruch auf ein Nutzungsentgelt, es kann aber freiwillig vereinbart werden. Auch wenn es üblich ist, dass der Eigentümer des herrschenden Grundstücks, der also ein anderes Grundstück nutzen muss, für die Instandhaltungskosten aufkommt und die Wegerecht Pflichten zum Winterdienst übernimmt. Doch hier sind abweichende Regelungen möglich, die Sie in jedem Fall schriftlich fixieren sollten. Lesen Sie in unserem Artikel zum Nachbarschaftsrecht mehr über Rechte und Pflichten, welche in einem nachbarschaftlichem Umfeld gelten.
Was passiert mit dem Wegerecht beim Eigentümerwechsel?
Sobald das Wegerecht im Grundbuch eingetragen ist, ändert sich auch bei einem Eigentümerwechsel nichts: Der neue Eigentümer nicht nur im Vorfeld darüber aufgeklärt werden, sondern es gehört auch ein entsprechender Vermerk in den Kaufvertrag. Ansonsten eröffnet sich die Möglichkeit, vom Kauf zurückzutreten. Ist im Grundbuch das Wegerecht geklärt, wird es an das jeweilige Grundstück gekoppelt - und nicht an den Eigentümer. Deswegen müssen die Eigentümer des dienenden Grundstücks Abstriche beim Grundstückswert hinnehmen.
Wurde jedoch nur eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit vereinbart, muss der Eigentümer des dienenden Grundstücks nicht zustimmen, wenn der neue Eigentümer eine gleichlautende Vereinbarung schließen will. Dieser Punkt sollte naturgemäß im Vorfeld eindeutig geklärt werden.
Was sollte man noch über das Wegerecht wissen?
Auch wenn die Regelungen durchaus verständlich und nachvollziehbar sind - schließlich sollte ein Grundstück zugänglich sein, wird der Wert eines Grundstücks durch ein eine eingetragene Grunddienstbarkeit beeinträchtigt. Das wirkt sich naturgemäß besonders dann aus, wenn sie Ihre Immobilie verkaufen oder die Immobilie als Sicherheit dienen soll. Wollen Sie beispielsweise einen Modernisierungskredit mit einer Grundschuld absichern oder wird der Verkauf der Immobilie gegen eine monatlich ausgezahlte Leibrente vereinbart, wird ebenso der Verkehrswert der Immobilie ermittelt, wie das bei einem Gesamtverkauf oder auch Immobilien Teilverkauf mit Nießbrauchsrecht der Fall ist.
Fazit: Wegerecht umsichtig gestalten
Vor allem nach Grundstücksteilungen kann es notwendig werden, den Zugang zu öffentlichen Straßen für abgetrennte Grundstücksteile neu zu organisieren. Doch bei der Ausgestaltung der zu vereinbarten Wegerechte gibt es durchaus Spielraum, den Sie gezielt ausschöpfen sollten: Einerseits bietet die Grundbucheintragung die größte Rechtssicherheit, andererseits sollten dann für das Wegerecht auch Kosten erhoben werden, die angesichts der daraus resultierenden Wertminderung angemessen sind. Eine solche Regelung wirkt auf Ihre Möglichkeiten, mit einem Immobilien Teilverkauf Ihr Alter finanziell abzusichern, nur in der Hinsicht aus, dass der Verkehrswert Ihrer Immobilie wahrscheinlich niedriger ist als ohne Wegerecht.
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