Zur Wahrung der Verkehrssicherungspflicht müssen Grundstückseigentümer unterschiedliche Maßnahmen treffen, damit Dritte auf Grundstücken und angrenzenden Gehwegen nicht zu Schaden kommen. Sie sind unsicher, welche Anforderungen die Verkehrssicherungspflicht an Immobilienbesitzer stellt? Lesen Sie hier die wichtigsten Fakten zum Thema Verkehrssicherungspflicht nach.
Was ist die Verkehrssicherungspflicht?
Wenn Sie eine Gefahrenquelle schaffen, müssen Sie laut Verkehrssicherungspflicht alle erforderlichen und zumutbaren Sicherheitsvorkehrungen treffen, um Dritte vor Gefahren zu schützen. Im Sinne der Verkehrspflicht sind Grundstückseigentümer zum Beispiel dazu verpflichtet, mittels unterschiedlicher Maßnahmen dafür zu sorgen, dass auf dem Grundstück niemand zu Schaden kommt. Dabei ist ein bestimmter Grad an Sicherheit zu erreichen, der im Wesentlichen vor naheliegenden Gefahren schützt. Diese Verkehrssicherungspflicht bezieht sich jedoch keinesfalls auf alle theoretisch denkbaren Szenarien. Sie sind somit keineswegs dazu verpflichtet, Vorkehrungen gegen alle Gefahren zu treffen. Ein mögliches Gefährdungspotenzial muss erkennbar sein und sich aus der bestimmungsgemäßen Nutzung des Grundstücks ergeben.
Die allgemeine Verkehrssicherungspflicht ist zwar nicht konkret gesetzlich geregelt, zwei Gesetze dienen der Rechtsprechung jedoch als Basis für eine klare Definition:
- Artikel 14 Abs. 2 Grundgesetz (Eigentum verpflichtet)
- § 823 BGB (1): (Schadenersatzpflicht)
Laut BGH (Bundesgerichtshof) ergibt sich eine Verkehrssicherungspflicht aus der nahe liegenden Möglichkeit einer Schädigung von Rechtsgütern und umfasst Maßnahmen, die ein verständiger, umsichtiger und in vernünftigen Bahnen vorsichtig agierender Mensch für ausreichend und notwendig hält (siehe BGH-Urteil VI ZR 274/05 vom 06.02.2007). Gewissenhafte Sorgfalt ist somit absolut ausreichend, um die Anforderungen der Verkehrssicherungspflicht zu erfüllen.
Winterdienst: Sicherheit auf Grundstücken & Gehwegen
Die Verkehrssicherungspflicht bezieht sich auf unterschiedliche Bereiche. Alle Verkehrsteilnehmer müssen bei der zweckgebundenen Nutzung von Straßen vor Gefahren geschützt werden, die sich aus dem Zustand der jeweiligen Fahrbahn ergeben können. Die Verkehrssicherungspflicht betrifft auch Gefahrenstellen, die für Verkehrsteilnehmer nicht oder nur schwer abzuschätzen sind. Bei Unterführungen kann beispielsweise zur Wahrung der Verkehrssicherungspflicht die Durchfahrtshöhe mittels Beschilderung angegeben werden. Straßenschäden wie Schlaglöcher fallen in diesem Kontext in den Verantwortungsbereich von Straßenbauämtern. Doch die Verkehrssicherungspflicht beschränkt sich nicht nur auf öffentliche Plätze oder Straßen. Als Grundstückseigentümer müssen Sie ebenfalls dafür sorgen, dass Dritte auf Ihrem Grundstück nicht zu Schaden kommen. Die Verkehrssicherungspflicht am Beispiel der Räum- und Streupflicht ist für die Hausbesitzer besonders relevant.
Im Winter sind Sie laut Verkehrssicherungspflicht unter anderem dazu verpflichtet, die wichtigsten Wege auf Ihrem Grundstück regelmäßig von Eis und Schnee zu befreien, damit diese Flächen gefahrlos begehbar sind. Dies gilt insbesondere für Zugänge zum Eingangsbereich des Hauses, zu Garagen und Abstellplätzen sowie zu den Abfalltonnen. In Bezug auf die Verkehrssicherungspflicht ist der Winterdienst auch auf die Gefahr von oben auszuweiten. Deshalb sollten zum Beispiel Eiszapfen von Dachrinnen entfernt und Maßnahmen getroffen werden, um Dachlawinen zu vermeiden. Allerdings endet Ihre Verkehrssicherungspflicht nicht an der Grundstücksgrenze, da viele Gemeinden Haus- und Grundstücksbesitzer zudem dazu verpflichten, die Verkehrssicherungspflicht (Räum- und Streupflicht) für die an die jeweiligen Grundstücke angrenzenden Gehwege ebenfalls zu übernehmen. Laut BGH-Urteil (siehe Az. VI ZR 260/02) endet diese Verkehrssicherungspflicht nicht automatisch mit dem Winter, da Sie auch das Streugut wieder entfernen und entsorgen müssen.
Stürme & Bauprojekte: Gefahrenstellen absichern
Nicht nur im Winter betrifft die Verkehrssicherungspflicht Ihr Privatgrundstück, grundsätzlich sind alle potenziellen Gefahrenquellen so gut wie möglich abzusichern. Zu diesen potentiellen Gefahrenquellen zählen beispielsweise:
Wege
Die Wege auf Ihrem Grundstück müssen ausreichend beleuchtet sein und alle Hindernisse wie tiefe Löcher, herausstehende Steine, Laub und weitere Stolperfallen sollten beseitigt werden. Die Verkehrssicherungspflicht im Wegerecht unterliegt der Regelung in § 1020 BGB, sofern keine anderweitigen Vereinbarungen getroffen wurden. Wenn der Eigentümer des herrschenden Grundstücks den betreffenden Weg alleine nutzt, trägt er auch die alleinige Verkehrssicherungspflicht.
Balkon, Dach und Fassade
Ungesicherte Blumenkästen, lockere Dachziegel oder Fassadenteile können eine Gefahrenquelle für Passanten darstellen. Insbesondere nach Stürmen sollten Sie im Rahmen der Verkehrssicherungspflicht daher regelmäßig prüfen, ob sich Teile von Fassade oder Dach gelockert haben.
Garten
Die Standfestigkeit von Bäumen sollte regelmäßig geprüft werden, wobei auch auf Äste geachtet werden sollte, die möglicherweise abbrechen könnten. Diese Gefahr kann nach einem erhöht sein. Auch auf Spielgeräte im Garten, wie ein unbefestigtes Trampolin sollte geachtet werden.
Baustellen
Wenn Sie beispielsweise Ihre Immobilie renovieren, sanieren oder barrierefrei umbauen wollen, bezieht sich für Sie als Bauherr Ihre Verkehrssicherungspflicht auf alle Personen, die das Grundstück betreten dürfen. Dazu zählen beispielsweise Handwerker, Helfer oder Zulieferer. Gegenüber Kindern besteht zudem eine erweiterte Verkehrssicherungspflicht. Sie müssen die Baustelle absichern, damit auch unberechtigt dort spielende Kinder keinen Schaden erleiden.
Was droht bei Verletzung der Verkehrssicherungspflicht?
Grundsätzlich gilt, dass eine Missachtung oder Unterlassung nur dann vorliegt, wenn Sie deutliche Anzeichen für eine drohende Gefahr übersehen beziehungsweise unbeachtet lassen. In der Praxis ist eine Verletzung der Verkehrssicherungspflicht nicht in jedem Fall bereits auf den ersten Blick klar ersichtlich. Kommt es zu Schäden, gibt es teilweise mehrere Schritte, um die Situation zu klären. Gemäß § 823 BGB steht Geschädigten das Recht auf Schmerzensgeld und Schadenersatz zu. Bei einer Verletzung der Verkehrssicherungspflicht müssen Grundstückseigentümer für die entstandenen Schäden haften und sehen sich teilweise mit Schadenersatzforderungen konfrontiert. Oft wird deshalb eine Privathaftpflichtversicherung abgeschlossen und bei vermieteten Objekten ist eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht sehr beliebt. Eine gute Versicherung kann in einem Problemfall helfen, doch man sollte als Immobilienbesitzer dennoch darauf achten, auf die Verkehrssicherungspflicht zu achten und seine Aufgaben zu erfüllen.
Wer trägt bei einer Immobilie die Verkehrssicherungspflicht?
Die Verkehrssicherungspflicht ist bei einem Privatgrundstück ausschließlich Sache des Grundstückseigentümers. Bei Mietobjekten zählt die Verkehrssicherungspflicht zur Instandhaltungspflicht und gehört somit grundsätzlich zum Verantwortungsbereich des Eigentümers. Als Vermieter sind Sie daher dazu verpflichtet, alle erforderlichen Maßnahmen zu treffen, um Ihre Mieter und berechtigte Besucher des Grundstücks vor Schaden zu bewahren. Sie müssen im Rahmen der Verkehrssicherungspflicht zum Beispiel für eine funktionierende Treppenhausbeleuchtung sorgen, beschädigte Gehwegplatten oder Treppenstufen austauschen und für die Einhaltung der Räum- und Streupflicht sorgen. Bei einer niedrigen Toreinfahrt sollte zur Wahrung der Verkehrssicherungspflicht die Durchfahrtshöhe mittels Beschilderung angegeben werden. Es steht Ihnen allerdings frei, externe Dienstleister zu beauftragen oder einen Teil der Pflichten aus der Verkehrssicherungspflicht (bis Grundstücksgrenze und Gehwege von Eis und Schnee befreien etc.) auf die Mieter übertragen.
Für die Übertragung bestimmter Aufgaben der Verkehrssicherungspflicht bedarf es einer klaren Vereinbarung im Mietvertrag oder einer in der Hausordnung festgehaltenen Regelung. Ein Vermieter kann die allgemeine Verkehrssicherungspflicht allerdings nicht vollständig auf die Mieter übertragen, dies ist nur teilweise möglich. Die Einhaltung der Verkehrspflicht muss der Grundstückseigentümer außerdem regelmäßig kontrollieren. Auch wenn laut Mietvertrag die Verkehrssicherungspflicht die Mieter erfüllen müssen, können Vermieter bei einem Schaden durchaus zur Verantwortung gezogen werden.
Auch bei anderen Formen von Immobilieneigentum kann sich die Frage auftun, wer für die Verkehrssicherung verantwortlich ist. Der Immobilien Teilverkauf als Unterform der Immobilienverrentung zeichnet sich daraus aus, dass man einen Teil der Immobilie verkauft und dagegen die dem Marktwert entsprechende Summe ausbezahlt bekommt. Dadurch holt man sich also einen stillen Miteigentümer dazu - die Frage stellt sich, wer für die Belange rund um die Immobilie verantwortlich ist. Da ein Nießbrauchsrecht im Grundbuch eingetragen wird und Sie weiterhin Haupteigentümer der Immobilie bleiben, behalten Sie die volle Entscheidungskraft und Kontrolle und bleiben dadurch auch weiterhin für die Verkehrssicherheit der Immobilie verantwortlich.
Fazit: Die Relevanz der Verkehrssicherungspflicht
Da Immobilienbesitzer selbst über die Verkehrssicherungspflicht ihrer Immobilie verantwortlich sind, lohnt es sich, möglichst genau über die einzelnen Eigenheiten und Anforderungen in den unterschiedlichen Bereichen Bescheid zu wissen.
*Der Inhalt, Ratschläge und die angegebenen Informationen der Magazinseiten dienen allein informativen Zwecken und können keine Einholung von Rechtsrat ersetzen