Im Zusammenhang mit Immobilienthemen über den Lebensverlauf hinweg bekommt des Öfteren der Begriff der “Restschuld” mehr Relevanz. Die für Immobiliengeschäfte oft hohen Darlehensbeträgen sind der Grund, warum auch nach der vereinbarten Zinsbindung häufig noch eine nicht unerhebliche Summe offen bleibt. Hier erfahren Sie, was es damit auf sich hat und wie Sie die Höhe dieses Betrags berechnen und beeinflussen können.
Was bedeutet Restschuld?
Da nicht jedes Darlehen nach Ablauf der Zinsbindungsfrist vollständig getilgt ist, bezeichnet die Restschuld den Betrag, der zu diesem Zeitpunkt noch zu zahlen ist.
Wie hoch die der Betrag dann noch ist, hängt von der Laufzeit der Finanzierung und dem vereinbarten Tilgungssatz ab. Insbesondere bei hohen Kreditbeträgen bleibt oft eine erhebliche Summe offen, die eine Anschlussfinanzierung erforderlich macht.
Wodurch wird die Restschuld beeinflusst?
Wie hoch die Restschuld für den Kredit ist, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Das sind insbesondere
- die Kredithöhe,
- die Sollzinsbindung
- der Tilgungssatz
Je höher die Darlehenssumme ist, desto länger dauert es, bis der Kredit vollständig abgezahlt ist. In aller Regel ist bei hohen Kreditsummen auch die Restschuld dementsprechend höher.
Bei der Sollzinsbindung gilt: Je kürzer Sie diese wählen, desto höher fällt die Summe aus, die nach dem Ende der Zinsbindung noch zu zahlen ist. Innerhalb von fünf Jahren können Sie beispielsweise deutlich weniger vom Darlehen zurückzahlen als in 10 bis 15 Jahren.
Abhängig davon, wie viel Prozent Ihres Kredits Sie pro Jahr tilgen, kann sich auch der Tilgungssatz auf die Höhe der Restschuld zum Ende der Zinsbindung auswirken. Schaffen Sie es, pro Jahr mindestens vier bis fünf Prozent Ihres Darlehens zurückzuzahlen, fällt die Restbetrag am Ende der Laufzeit deutlich geringer aus, als wenn es zwei oder drei Prozent sind.
Wie lässt sich die Restschuld berechnen?
Für gewöhnlich stellt die finanzierende Bank einen Zins- und Tilgungsplan zur Verfügung, mit dessen Hilfe Sie den Restbetrag für den Kredit ganz einfach ermitteln können. Bei einem Ratenkredit können Sie diesen Betrag aber auch selbst berechnen. Hierzu brauchen Sie nur alle bereits geleisteten Tilgungszahlungen vom Kreditbetrag abzuziehen.
Bei einem Annuitätendarlehen gestaltet sich die Berechnung der Restschuld etwas komplizierter. Für die schnelle Ermittlung der bei diesem Darlehen bietet sich die Nutzung eines Tilgungsrechners an.
Wie kann ich eine Restschuld nach der Zinsbindung ablösen?
Sofern Sie über ausreichend Eigenkapital verfügen, können Sie die Restschuld durch eine Einmalzahlung komplett tilgen. Andernfalls können Sie auch eine Anschlussfinanzierung abschließen und über weitere monatliche Raten die Restschuld ablösen. Hierfür haben Sie zwei Möglichkeiten: Entweder Sie verlängern den Finanzierungsvertrag bei Ihrer alten Bank (in diesem Fall spricht man von der sogenannten Prolongation) oder Sie finanzieren die den übrigen Betrag im Rahmen einer Umschuldung über eine neue Bank. Zudem gibt es Möglichkeiten auch ohne eine weitere Verschuldung höhere Summen freizusetzen, wie etwa durch einen Teilverkauf der erworbenen Immobilie.
Was passiert, wenn ich mein Darlehen nicht zurückzahlen kann?
Sobald Sie eine Rate nicht zahlen, registriert das die Bank und leitet entsprechende Maßnahmen in die Wege. Sie erhalten zunächst eine Mahnung, in der Ihnen eine Frist für die Zahlung der rückständigen Rate zuzüglich Verzugszinsen und Mahngebühren gesetzt wird. Versäumen Sie diese Frist, folgt die zweite Mahnung, in der Sie auf die rechtlichen Folgen hingewiesen werden. Begleichen Sie die ausstehende Summe auch weiterhin nicht, bekommen Sie eine letzte Mahnung. Reagieren Sie auf diese ebenfalls nicht, darf Ihr Darlehensgeber den Vertrag kündigen. Das bedeutet, dass Sie sofort die gesamte Summe ablösen müssen.
Wenn möglich, sollte es soweit nicht kommen. Sind Probleme bei der Rückzahlung abzusehen, ist es ratsam, mit Ihrem Gläubiger zu sprechen, um eine für beide Seiten akzeptable Lösung zur Begleichung der Restschuld zu finden. Unter Umständen sieht Ihr Kreditvertrag sogar das Aussetzen einer Monatsrate im Notfall vor.
Wenn Sie sich von Ihren Schulden befreien möchten, können Sie die Immobilie auch verkaufen und mit der erhaltenen Summe den Restbetrag begleichen. Banken müssen Sie aus dem Vertrag entlassen, wenn Sie die Immobilie verkaufen möchten.
Dies bringt allerdings den Nachteil mit sich, dass Sie das Eigentum Ihrer Immobilie aufgeben. Seine eigene Immobilie zu behalten bringt viele Vorteile mit sich, sodass es grundsätzlich sinnvoll ist, den Verkauf zu vermeiden. Besonders Personen im höheren Alter wollen selten die Immobilie verkaufen, in der sie ein Leben lang gewohnt haben und die sie an ihre Enkel weitervererben wollten.
Dennoch hat eine Forsa Studie im Auftrag der Heimkapital GmbH ergeben, dass bei Renteneintritt bei fast einem Drittel (28 Prozent) der Deutschen noch eine Restschuld auf der Immobilie lastet. Bei jedem zehnten (10 Prozent) beträgt diese Restschuld sogar mehr als 50.000 Euro. Wenn Sie die Restschuld Ihrer Immobilie auflösen wollen, ohne diese verkaufen zu müssen, oder sich weiterhin verschulden zu müssen, ist der Immobilien Teilverkauf eine mögliche professionelle Lösung.
Dieser ist in vielen Fällen auch dann noch möglich, wenn eine Restschuld auf der Immobilie lastet, die dann durch den Teilverkauf aufgelöst wird. Der Vorteil dieses Vorgang ist, dass sie im Gegenteil zu anderen Unterformen der Immobilienverrentung wie der Leibrente weiterhin Haupteigentümer der Immobilie bleiben und dadurch weiterhin unabhängige Entscheidungen über die Immobilie treffen können und weiter von Wertsteigerungen profitieren.
Fazit: Viele Wege führen aus der Restschuld
Das alles ist eine Thematik, mit der sich viele Immobilienbesitzer befassen müssen. Fast ein Drittel ist bei Renteneintritt noch davon betroffen. Bedenken Sie immer auch Möglichkeiten, mit denen Sie die Restschuld auflösen, ohne sich erneut zu verschulden.
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