Modernisierungs­kredit

Der Modernisierungs­kredit

Eigentum verpflichtet - und das trifft vor allem auf eine selbstgenutzte Wohnimmobilie zu: Sie wird in der Regel über viele Jahre finanziert und muss gleichzeitig instandgehalten, regelmäßig renoviert und natürlich bei Bedarf repariert werden. In größeren Intervallen ist eine Modernisierung fällig, um beispielsweise die Heizung oder die Fenster auszutauschen oder das Bad wieder auf den aktuellen Stand der Technik zu bringen. Dies aus der eigenen Tasche zu finanzieren, ist für viele Eigentümer nicht möglich - hier kommt ein Modernisierungs­kredit ins Spiel.

Dem Grundsatz nach ist ein solcher Kredit speziell auf diesen Bedarf der Wohneigentümer zugeschnitten: Er muss dem Zweck entsprechend verwendet werden, da er im Vergleich zu frei verwendbaren Krediten zu günstigeren Konditionen ausgereicht wird. Doch die Varianten sind vielfältig: Ein Modernisierungs­kredit kann als Immobilienfinanzierung mit oder ohne Grundbucheintragung, als Ratenkredit mit oder ohne Zweckbindung oder als Bauspardarlehen eingeräumt werden. Es sind also zahlreiche Aspekte zu beachten, um den richtigen Kredit für eine anstehende Modernisierung auszuwählen - nicht zuletzt das Alter der Kreditnehmer spielt dabei eine entscheidende Rolle und macht vielen Plänen einen Strich durch die Rechnung. Doch es gibt auch für die Fälle eine intelligente Lösung.

Wofür wird ein Modernisierungs­kredit verwendet?

Ein klassisches Modernisierungsdarlehen dient dazu, die finanziellen Mittel für bestimmte Modernisierungsmaßnahmen an einer Immobilie bereitzustellen. Dazu zählen nach § 555b des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) beispielsweise folgende Maßnahmen:

• Die den Energieverbrauch reduzieren,
• Die zu Wassereinsparungen führen,
• Die den Immobilienwert nachhaltig verbessern,
• Die den Wohnkomfort erhöhen,
• Die zusätzlichen Wohnraum schaffen.

Herkömmliche Renovierungsmaßnahmen wie der Austausch der Bodenbeläge oder neue Tapeten und Anstriche in den Wohnräumen, werden demnach als kosmetische Arbeiten nicht als Verwendungszweck für einen Modernisierungs­kredit anerkannt. Die Banken achten bei der Kreditvergabe darauf, ob und wie die geplanten Maßnahmen zur Wertsteigerung der Immobilie beitragen - oder ob sie nur dem Werterhalt dienen. Alternativ käme dann zum Beispiel ein Kredit für die Renovierung in Frage.

Was gehört alles zu einem Modernisierungs­kredit?

Unter diesem und ähnlichen Begriffen werden unterschiedlichste Produkte als Modernisierungs­kredit angeboten. Verschaffen Sie sich also zunächst einen Überblick, um eine tragfähige Entscheidung treffen zu können:

1. Modernisierungs­kredit mit Grundbucheintrag

Sie profitieren von niedrigen Sollzinsen, sollten aber einige Aspekte beachten:

• Bei vorzeitiger Tilgung fallen Vorfälligkeitsentschädigungen an
• In puncto Tilgungsraten sind diese Kredite unflexibel
• Die Antragstellung ist im Vergleich aufwändig
• Die Kredite werden in der Regel ab einer Summe von 30.000 Euro ausgereicht
• Die Immobilie sollte entsprechend schuldenfrei sein
• Die Grundbucheintragung kostet Zeit und Geld

2. Modernisierungs­kredit ohne Grundbucheintragung

Im Vergleich zur Variante mit Grundbucheintragung sind die Sollzinsen höher, aber immer noch niedriger als bei Ratenkrediten.

• In diesem Fall können Sie kostenfrei Sondertilgungen durchführen
• Die Tilgungsraten sind flexibel
• Sie können schneller mit einer Auszahlung rechnen

3. Ratenkredit mit Zweckbindung

Mit der Zweckbindung können Sie die Sollzinsen im Vergleich zu freien Ratenkrediten etwas reduzieren.

• Diesen Kredit erhalten Sie in der Regel ab einem Betrag von 5.000 Euro
• Sondertilgungen können Sie kostenfrei realisieren
• Die Tilgungsraten sind flexibel
• Sie müssen mit zusätzlichen Kosten rechnen

4. Ratenkredit zur freien Verwendung

Diese Ratenkredite sind absolut flexibel einsetzbar, aber eben auch teurer als ein klassischer Modernisierungs­kredit.

• Schon ab einem Betrag von 1.000 Euro können Sie einen Ratenkredit beantragen
• Eventuelle Sondertilgungen sind kostenfrei möglich
• Die Tilgungsraten lassen sich flexibel anpassen

5. Bauspardarlehen

Der Vollständigkeit halber seien diese Kredite auch erwähnt. Allerdings beruht ein Bauspardarlehen auf einer langen Ansparphase. Wahlweise lassen sich diese Darlehen mit oder ohne Grundbucheintrag realisieren. Für einen Neuabschluss, wie beispielweise ein Bauspar-Sofort-Darlehen, fallen jedoch erhebliche Kosten an.

6. Der Immobilienteilverkauf

Bei einem Immobilienteilverkauf verkaufen Sie nicht Ihre gesamte Immobilie, sondern nur einen prozentualen Anteil. In der Immobilie verankertes Vermögen kann so freigesetzt werden, ohne das Sie aus der Immobilie ausziehen oder auf den Haupteigentümerstatus verzichten müssen. Die daraus gewonnene Liquidität ist nicht zweckgebunden und steht Ihnen frei zur Verfügung. Natürlich auch für Modernisierungsmaßnahmen verwendet werden.

Wie funktioniert ein Modernisierungs­kredit?

Der genaue Ablauf der Vergabe hängt von der Art des Kredites ab. Zunächst sollten Sie also beispielsweise auf einem Vergleichsportal einen Modernisierungs­kredit Rechner nutzen, um die geeignete Variante und einen passenden Anbieter auszuwählen:

1. Kreditvariante auswählen

Ausschlaggebend ist die Höhe des gewünschten Kreditbetrages: Bis zu einem Betrag von 30.000 Euro können Sie durchaus auf gängige Ratenkredite zurückgreifen und einen Renovierungskredit Rechner nutzen. Haben Sie größere Modernisierungsmaßnahmen vor, empfiehlt sich hingegen ein klassischer Immobilienkredit, der im Vergleich über eine längere Laufzeit hinweg zurückgezahlt werden kann.

2. Antrag stellen

In der Regel können Sie den Modernisierungs­kredit direkt aus einem Vergleichsportal für Modernisierungs­kredite heraus beantragen: Sie wählen einen Anbieter aus, geben alle notwendigen Daten ein und durchlaufen schon an dieser Stelle eine Bonitätsprüfung. Fällt diese positiv aus, wird der Kreditgeber die Kreditunterlagen an Sie schicken - und eine Menge Unterlagen von Ihnen anfordern.

3. Unterlagen zusammentragen

Zwar ist der Aufwand für einen Modernisierungs­kredit etwas niedriger, als dies beispielsweise beim Bau oder Kauf einer Wohnimmobilie der Fall ist, allerdings haben Sie trotzdem einige Unterlagen zusammenzutragen, wie zum Beispiel:

• Gehaltsabrechnungen der letzten drei Monate, wenn Sie angestellt sind
• Einkommensnachweise wie BWAs der letzten drei Monate,
• Steuerbescheide bzw. Einnahme-Überschussrechnungen der letzten beiden Jahre, wenn Sie selbständig sind.
• Beidseitige Kopie des Personalausweises
• Kontoauszüge der letzten Monate
• Aufstellung des Vermögens
• Steuer-ID
• Kontoauszüge mit Mieteinnahmen und Ausgaben bei Vermietung
• Kopie der Scheidungsfolgevereinbarung, des Scheidungsbeschlusses oder der
• Trennungsvereinbarung, sollten Sie geschieden sein oder getrennt leben

Während Sie bei einem gängigen Ratenkredit den Verwendungszweck nicht angeben müssen, benötigen Sie für einen zweckgebundenen Modernisierungs­kredit zusätzlich:

• einen aktuellen Grundbuchauszug
• die Aufstellung der Modernisierungskosten und Kostenvoranschläge

Für eine Immobilienfinanzierung sind weitere Grundlagen notwendig - und das unabhängig davon, ob Sie einen Modernisierungs­kredit ohne Grundbucheintrag oder mit präferieren:

• Immobiliengrundriss und Fotos
• Berechnung der Wohnfläche oder des umbauten Raums
• Flurkarte und Lageplan
• Kopien eventuell noch laufender Finanzierungen inkl. letzte Jahresauszüge
• Rentenbescheid sowie Belege zur privaten Altersversorgung

Nehmen Sie einen zweckgebundenen Kredit für die Modernisierung in Anspruch, dann erhalten Sie den Kreditbetrag nicht einfach auf Ihr Konto ausgezahlt: Sie müssen erst den Nachweis führen, dass die vereinbarten Maßnahmen auch ausgeführt wurden, beispielsweise in Form von entsprechenden Rechnungen. Sie erhalten dann die entsprechenden Beträge, um die Forderungen ausgleichen zu können.

Was ist ein Modernisierungs­kredit ohne Verwendungs­nachweis?

Anders stellt sich die Situation bei einem Kredit zur freien Verwendung dar: In diesem Fall wird der Kreditbetrag überwiesen und Sie können selbst über den Einsatz der Mittel entscheiden.

Was kostet ein Modernisierungs­kredit?

Das hängt von der gewählten Variante ab: Schon der klassische Modernisierungs­kredit, also eine Immobilienfinanzierung mit Grundbucheintrag, ist in der Regel teurer als eine Immobilienfinanzierung zum Kauf oder zum Bau eines Objektes. Je weniger Sicherheiten Sie der Bank bieten, desto teurer wird der Kredit: Fällt die Grundbucheintragung weg, schlägt sich das ebenso auf die Sollzinsen nieder wie der Verzicht auf einen Verwendungsnachweis. Dann müssen Sie die normalen Konditionen für einen Ratenkredit, für den ausschließlich das regelmäßige Einkommen als Sicherheit dient, akzeptieren.

Wie sieht es mit den Steuern aus beim Modernisierungs­kredit?

Solange Sie das Wohnobjekt selbst nutzen, lassen sich die Zinsen für den Modernisierungs­kredit nicht steuerlich geltend machen - das funktioniert nur bei vermieteten Objekten.

Wichtig: die hier genannten Informationen sind keine Steuerberatung und können diese auch nicht ersetzen. Wir empfehlen Ihnen zur Klärung dieser Fragen einen Steuerberater hinzuzuziehen.

Was ist eine sinnvolle Alternative für einen Modernisierungs­kredit?

Auch wenn der Modernisierungs­kredit in den unterschiedlichsten Varianten am Markt angeboten wird, sind doch einige Regularien zu beachten: Seit 2018 gelten neuen Leitlinien zur Kreditwürdigkeitsprüfung bei Immobilienkrediten, die die sogenannte Wohnimmobilienkreditrichtlinie (WIKR) teilweise wieder entkräften. Damit war es nämlich insbesondere für Senioren schwerer geworden, Immobiliendarlehen oder einen Modernisierungs­kredit genehmigt zu bekommen: Es sollte vor allem die Möglichkeit der Rückzahlung der Kredite geprüft werden - und das in allen Lebenslagen und innerhalb der statistischen Lebenserwartung. Dadurch wurden viele Anträge abgelehnt, auch wenn ein hochwertiges Objekt als Sicherheit dienen konnte. Diese strengen Regeln wurden zuletzt zwar etwas abgeschwächt, trotzdem müssen Sie mit Diskussionen zu höheren Kreditraten und einer teuren Restschuldversicherung rechnen.

Hier kann der Immobilien Teilverkauf eine intelligente Lösung sein. Im Gegensatz zur Leibrente und zur Umkehrhypothek können Sie sich auf ein klares Prinzip verlassen: Sie verkaufen einen Teil der Immobilie und erhalten dafür eine Sofortauszahlung. Dadurch benötigen Sie gar keinen Modernisierungs­kredit, um die notwendigen Maßnahmen durchführen zu können. So einfach und so transparent - ohne die lästigen Diskussionen um einen Modernisierungs­kredit.

Kurz zusammengefasst

Was ist ein Modernisierungs­kredit?

Ein Modernisierungs­kredit dient dazu, die notwendigen Arbeiten zur Wertsteigerung einer Immobilie zu finanzieren. Allerdings gibt es unterschiedliche Kreditvarianten, mit oder ohne zusätzliche Sicherheiten sowie zweckgebunden oder zur freien Verwendung ausgereicht werden.

Wofür wird ein Modernisierungs­kredit verwendet?

Welche Maßnahmen als Modernisierung anerkannt werden, ist im § 555b BGB geregelt. Gängige Renovierungsmaßnahmen wie Maler- oder Bodenverlege-Arbeiten zählen nicht dazu.

Wie funktioniert ein Modernisierungs­kredit?

Modernisierungs­kredite werden ausgegeben als Immobilienfinanzierung mit oder ohne Grundschuldeintragung oder als Ratenkredit mit oder ohne Zweckbindung. Je höher die Sicherheiten für die Bank ausfallen, desto niedriger sind die Zinsen - und umso unflexibler ist der Kredit.

Was gehört alles zu einem Modernisierungs­kredit?

Der Ablauf variiert in Abhängigkeit von der Kreditart: Nach Einreichung und Prüfung der umfangreichen Antragsunterlagen können die Mittel bei einem klassischen Modernisierungs­kredit nur gegen Vorlage der entsprechenden Rechnungsbelege in Anspruch genommen werden. Frei verwendbare Kredite werden hingegen auf das Konto ausgezahlt.

Was ist ein Modernisierungs­kredit ohne Verwendungsnachweis?

Wird ein Modernisierungs­kredit ohne Verwendungsnachweis beantragt, wird der Kreditbetrag auf das Konto des Kreditnehmers überwiesen und kann individuell eingesetzt werden.

Was kostet ein Modernisierungs­kredit?

Die Kosten für einen Modernisierungs­kredit hängen von der Variante ab: Wird eine Grundschuld zur Sicherheit eingetragen, sind die Zinsen im Vergleich niedrig. Ein Ratenkredit ohne Verwendungsnachweis ist hingegen relativ teuer.

Wie sieht es mit den Steuern aus beim Modernisierungs­kredit?

Modernisierungs­kredite können nicht steuerlich geltend gemacht werden, sofern sie für die eigene Wohnimmobilie eingesetzt werden.

*Der Inhalt, Ratschläge und die angegebenen Informationen der Immobilienwissensseiten dienen allein informativen Zwecken und können keine Einholung von Rechtsrat ersetzen