Ein Kostenpunkt, der bei dem Erwerb einer Immobilie oft aus den Augen verloren wird, ist der der laufenden Kosten in Form von Instandhaltungskosten. Diese sind zum Werterhalt von Immobilien unverzichtbar. Hierzu zählen beispielsweise regelmäßig erforderliche Arbeiten oder nicht geplante Reparaturen. Was außerdem noch zu den Instandhaltungskosten zählt und wie man sich am Besten auf sie vorbereitet, erfahren Sie in diesem Artikel.
Was sind Instandhaltungskosten?
Immobilien müssen regelmäßig gewartet und gepflegt werden, um den ursprünglichen Wert beizubehalten. Hierzu zählen beispielsweise:
- Wartungsarbeiten
- Reparaturen
- Inspektionen
- Maßnahmen der Verbesserung
Die Art der Immobilie wirkt sich dabei auf den Umfang und die Kosten für die Instandhaltung aus. So werden beispielsweise die Instandhaltungskosten für eine Denkmalimmobilie deutlich höher ausfallen. Hier ist ein deutlicher Mehraufwand nötig, um die denkmalgeschützten Strukturen zu erhalten. Eigentümer von Immobilien sollten die Instandhaltungskosten für die Immobilie von Anfang an in die Kalkulation und Planung einbeziehen. Dazu sollten im besten Fall Reserven aufgebaut werden, was aber teilweise von Immobilienbesitzern aus den Augen verloren wird.
Wer zahlt Instandhaltungskosten?
Grundsätzlich ist der Immobilieneigentümer in der Pflicht, für die Wartung und Pflege zu sorgen. In einem geringen Umfang sind Instandhaltungskosten umlagefähig, sodass zum Beispiel Vermieter die Mieter eingeschränkt daran beteiligen können. Das ändert aber nichts an der grundsätzlichen Verpflichtung des Eigentümers beziehungsweise Vermieters, die Instandhaltungskosten zu tragen. Die Reparaturkosten und Instandhaltungskosten sind bei vermieteten und eigengenutzten Immobilien im Jahr der Zahlung unter bestimmten Voraussetzungen abzugsfähig, was einen interessanten Aspekt bei der Instandhaltung einer vermieteten Wohnung darstellt.
Was ist der Unterschied zwischen Instandhaltung und Erhaltung?
Regelmäßig sind die beiden Begriffe Instandhaltung und Erhaltungsaufwand gleichbedeutend. Unternehmen müssen aber darauf achten, dass es einen Unterschied zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten für Gebäude gibt. Hier geht es um die Bilanzierung dieser Kosten. Herstellungskosten gehen über die gewöhnliche Instandhaltung hinaus, weil sie zu einer Verbesserung des gesamten Gebäudes führen.
Instandhaltungskosten – Mieter beteiligen?
Das Mietrecht sieht die Pflicht zur Instandhaltung beim Vermieter. Das folgt aus §§ 535, 538 BGB. Reparaturen können über Klauseln im Mietvertrag in einem kleinen Umfang auf den Mieter umgelegt werden. Die Anforderungen an die Formulierung dieser Klauseln sind in den letzten Jahren immer höher geworden. Die Rechtsprechung hält Mieter von Instandhaltungskosten frei. Deshalb ist die Umlagefähigkeit für Instandhaltung und Reparatur auf etwa 6-8 % der jährlichen Miete ohne Nebenkosten begrenzt. Daneben können etwa 100 EUR als Einmalzahlung auf geringfügige Reparaturen vereinbart werden. Die umlagefähigen Kosten werden auch als “Schönheitsreparaturen” bezeichnet.
Die maßgeblichen Klauseln im Mietvertrag müssen die genannten Höchstbeträge und Einmalbeiträge für Instandhaltungskosten genau bezeichnen. Andernfalls sind sie nicht wirksam. Wenn es um Mieterhöhungen aufgrund von Aufwendungen in die Bausubstanz geht, müssen Instandhaltung und Modernisierung unterschieden werden. Das ist im Einzelfall nicht immer einfach. Mieterhöhungen können in einem gewissen Umfang auf Modernisierung gestützt werden. Dagegen können Instandhaltungskosten für die Immobilie keine Mieterhöhung begründen. Grundsätzlich sollten Mieter mit Instandhaltungskosten nicht belastet werden.
Wie hoch sind Instandhaltungskosten?
Dazu sind keine pauschalen Aussagen möglich, da die Instandhaltungskosten zwischen unterschiedlichen Immobilien stark variieren können. Ein guter Anhaltspunkt ist aber das Alter der Immobilie, da die Instandhaltungskosten proportional zu diesem ansteigen.
Um sich auf die Instandhaltungskosten bestmöglich vorzubereiten, werden Rücklagen von etwa 8 EUR pro Quadratmeter empfohlen, zumindest bei Immobilien, die unter 21 Jahre alt sind. Bei älteren Immobilien erhöht sich die Rücklage auf bis zu 12,50 EUR pro Quadratmeter. Diese Empfehlungen lassen sich ableiten aus den Pflichtrücklagen für die Instandhaltung einer Wohnung in der Eigentümergemeinschaft.
Private Immobilienverbände sprechen teilweise andere Empfehlungen aus. Eine geht dahin, unabhängig von Alter und weiteren Umständen mindestens ein Euro pro Quadratmeter und Wohnung für Instandhaltungskosten zurückzulegen.
Viele weitere Faktoren können auf die Kosten für laufende Instandhaltung einwirken. Abgesehen von den gewöhnlichen Instandhaltungskosten können auch außergewöhnliche anfallen, wenn zum Beispiel das Dach beschädigt wird. Hier muss abgesehen von einem möglichen Versicherungsschutz eine entsprechende Liquiditätsreserve vorhanden sein. Das gilt umso mehr für Instandhaltungskosten einer Denkmalimmobilie oder anderer Spezialimmobilien.
Was sind gewöhnliche Instandhaltungskosten?
Gewöhnliche Instandhaltungskosten sind die Kosten, die im Laufe der Nutzung und Lebenszeit der Immobilie regelmäßig anfallen. Für Haus und Wohnung gelten allgemein dabei folgende Intervalle beziehungsweise Richtwerte für Instandhaltungskosten:
5 - 15 Jahre:
- Tapeten und Anstriche im Innenbereich erneuern
- Bei einem Flachdach die Dacheindeckung erneuern
- Außenanstrich auffrischen
20 - 30 Jahre:
- Neue Heizung einbauen
- Neue Dachrinnen einbauen
- Fallrohre erneuern
- Bäder renovieren
- Einbauküchen auswechseln
30 - 50 Jahre:
- Dacheindeckung und Dachanschlüsse erneuern
- Außenputz ausbessern
- Fenster und Haustür austauschen
Zu den gewöhnlichen Instandhaltungskosten zählen auch die Aufwendungen für allgemeine Wartungsarbeiten, Inspektionen oder kleinere Reparaturen.
Kosten für Instandhaltung besser bewältigen
Hauseigentümer können aus verschiedenen Gründen daran gehindert sein, Rücklagen für Instandhaltungskosten zu bilden. Gerade wenn die Immobilie älter wird, steigen die Kosten häufig an. Teilweise müssen Immobilienbesitzer versuchen, die Instandhaltungskosten mit ihrer monatlichen Rente zu decken, die dafür manchmal nicht ausreicht. Ein Modernisierungskredit ist dabei oft nicht mehr die erste Wahl. Heutzutage gibt es stattdessen Möglichkeiten, die erlauben, die hohen Kosten mithilfe der eigenen Immobilie zu finanzieren. Hierbei ist die Rede von der Immobilienverrentung, die sich durch verschiedene Unterformen auszeichnet. Eine davon ist die sogenannte Leibrente, bei der man seine Immobilie verkauft und durch ein Wohnrecht weiterhin darin wohnen bleiben darf. Dieses Modell bietet sich dementsprechend nicht für Instandhaltungsmaßnahmen an, da man dabei die Kontrolle verliert und die Immobilie nicht mehr nach eigenen Wünschen sanieren oder optimieren kann. Wenn man dagegen der Haupteigentümer der Immobilie mit voller Kontrolle bleiben möchte, ist ein Immobilien Teilverkauf ideal. Dabei löst man einen Teil des Wertes aus der Immobilie und kann dieses Kapital beispielsweise in die Instandhaltungsmaßnahmen investieren. Die Sofortauszahlung ist nämlich frei von jeder Zweckbindung. Gleichzeitig wird durch das sogenannte Nießbrauchsrecht, das in das Grundbuch eingetragen wird, sichergestellt, dass Sie als Haupteigentümer weiterhin wie gewohnt die gesamte Immobilie nutzen und unabhängige Entscheidungen über sie treffen können.
Fazit - Vorbereitung der Instandhaltungskosten im Auge behalten
Die Instandhaltungskosten gehen mit jedem Erwerb einer Immobilie einher. Deshalb sollte man sich als Immobilienbesitzer bestmöglich auf die laufenden Kosten vorbereiten und möglichst Reserven zurücklegen.
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