Immobilie verkaufen - und was es zu beachten gilt

Nicht jede Immobilie ist für den permanenten Besitz gemacht. Besitzen Sie aktuell ein Objekt und möchten die Immobilie verkaufen, werden Sie zahlreiche Schritte durchlaufen müssen, bis der Vertrag unterzeichnet wird. Wie genau es abläuft, wenn Sie eine Immobilie verkaufen, ob Sie einen Makler benötigen oder nicht, wie Sie den Immobilienwert ermitteln und viele weitere Informationen erhalten Sie jetzt.

Welche Fragen sollte ich mir stellen?

Wichtig vor dem Immobilienverkauf oder auch dem Immobilien-Teilverkauf (oder generell jeder Entscheidung im Leben) ist es, sich selbst einige Fragen ehrlich zu beantworten. Dazu gehören etwa die folgenden Punkte:

1. Möchte ich ausschließlich die Immobilie verkaufen, um Geld daran zu verdienen? Dann steht die Gewinnmaximierung im Vordergrund, was Einfluss auf den Zeitpunkt des Verkaufes hat.
2. Wie sieht es mit der Spekulationsfrist aus? Daraus ergeben sich eventuell sehr hohe zu zahlende Steuerbeträge, die bedacht werden sollten, bevor Sie die Immobilie verkaufen.
3. Ist aktuell überhaupt die Zeit gekommen, ein Haus zu verkaufen? Wie jeder Markt unterliegt auch der Immobilienmarkt starken Schwankungen, die dafür sorgen könnten, dass Sie Ihre Immobilie noch halten sollten.

Nicht jede dieser Fragen lässt sich ohne professionelle Hilfe klären. Möchten Sie eine Immobilie verkaufen, aber kennen sich auf dem Immobilienmarkt nicht aus, werden Sie auch nicht einschätzen können, ob jetzt verkauft werden sollte oder nicht. Holen Sie sich daher professionelle Unterstützung ins Boot, um den Gewinn beim Verkauf zu maximieren.

Die Immobilienbewertung: Wie viel Geld bekomme ich für meine Immobilie?

Um einen realistischen Verkaufswert zu erzielen, muss eine Bewertung von unabhängiger Seite stattfinden, bevor Sie die Immobilie verkaufen. In den letztendlichen Wert fließen zahlreiche Faktoren ein: aktueller Zustand, regionale Unterschiede, zukünftige Entwicklung der Region, eventueller Sanierungsbedarf und vieles mehr. Dabei ist es von großer Bedeutung, mit dem “richtigen” Preis am Markt aufzutauchen. Einen ausführlichen Artikel dazu, wie Sie den Immobilienwert ermitteln finden ebenfalls in unserem Magazin.

Sollten Sie unter Wert Ihre Immobilie verkaufen, verschenken Sie viel Geld - fünf- oder gar sechsstellige Beträge. Verlangen Sie im Vergleich zu ähnlichen Immobilien in der Region einen zu hohen Kaufpreis, werden Sie hingegen nur schwer einen Käufer finden. Das kann sich auch auf die Zukunft auswirken, denn selbst, wenn Sie mit dem Preis etwas nachlassen, kann es sein, dass Sie aufgrund des aufgebauten Images (“Der will uns das Geld aus der Tasche ziehen”) Probleme bekommen werden, einen Käufer zu finden.

Beim Immobilien-Privatverkauf sollten Sie daher vorrangig drei Werte im Hinterkopf behalten:

• Der Vergleichswert wird ermittelt, indem ähnliche Objekte - was beispielsweise auch für Eigentumswohnungen gilt - mit Ihrer Immobilie verglichen werden. Dabei handelt es sich zwar nur um einen Richtwert, der ist aber stets besser als überhaupt kein Wert.
• Wenn Sie eine Immobilie verkaufen wie etwa ein Haus, spielt auch der Sachwert eine große Rolle. Lage, Abnutzung, Baukosten, Grundstückswert und viele weitere Faktoren fließen ein, um den Sachwert zu ermitteln.
• Vorrangig bei vermietbaren Immobilien - etwa Mehrfamilienhäusern - wird der Ertragswert in die Immobilienbewertung eingebracht. Er gibt an, welchen Ertrag der Käufer vom Kauf zu erwarten hat. Da Häuser in guter Lage mit entsprechend hoher Miete auch mehr Gewinn erwirtschaften, steigt somit auch der Verkaufswert dieser Immobilie.

Bei einem Immobilien-Teilverkauf profitieren Sie davon, dass seriöse Anbieter (wie Heimkapital) in der Regel alle notwendigen Schritte für Sie übernehmen und den Verkaufsprozess professionell steuern, um den bestmöglichen Preis am Markt zu erzielen. Zwar können Sie auch Immobilien verkaufen ohne Makler, dann besteht aber immer die Gefahr, dass Sie nicht den optimalen Wert für Ihre Immobilie erzielen.

Wichtige Fristen bei Mietobjekten

Sobald Sie Ihre Immobilie verkaufen, fallen eventuell steuern an. Das hängt davon ab, wie das Objekt bislang genutzt wurde. Nutzen Sie es ausschließlich selbst - entweder seit Ende der Bauarbeiten, falls es ein Neubau war, oder mindestens drei Jahre inklusive Verkaufsjahr -, fallen auch keine Steuern an.

Die Sachlage ändert sich, wenn Sie eine Immobilie verkaufen, die vermietet wird. Das können Mietwohnungen ebenso sein wie etwa Ferienhäuser. Diese müssen sich seit mindestens zehn Jahren in Ihrem Besitz befinden, bevor Sie das Objekt steuerfrei veräußern können. Der Fachjargon nennt dies auch die Spekulationsfrist.

Wie hoch der Steuersatz genau ausfällt, lässt sich nicht pauschalisieren, da viele verschiedene Faktoren den Steuersatz beeinflussen. Keinesfalls bewegen Sie sich jedoch im vierstelligen Bereich: Eine fünfstellige Summe in mittlerer Höhe können Sie einplanen, wenn es um die Spekulationssteuer geht, sobald Sie Ihre Immobilie verkaufen.

Es kann natürlich trotzdem sein, dass sich der Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist lohnt - das sollten Sie unbedingt abwägen, bevor Sie die Immobilie verkaufen.

Was muss ich bereitstellen?

Bevor Sie eine Immobilie verkaufen, müssen Sie einige Unterlagen bereitstellen. Theoretisch ist das auch im Nachgang möglich, allerdings sollten Sie frühzeitig alle erforderlichen Dokumente vorbereiten - denn das schafft Vertrauen.

Möchten Sie eine Immobilie verkaufen, brauchen Sie zunächst einen aktuellen Grundbuchauszug. Das schafft für den Käufer Vertrauen, da darin die Eigentumsverhältnisse klar geregelt sind, eventuelle Grundschulden gelistet sind, mögliche Hypotheken und weitere Informationen. Da ein Hauskauf immer eine finanziell kostspielige Angelegenheit ist, wird kein Käufer darauf verzichten wollen.

Kümmern Sie sich außerdem um einen aktuellen Energieausweis. Das gilt heute mehr denn je, denn Käufer achten auch auf die Nachhaltigkeit ihrer neuen Immobilie. Vor allem nach Umbauarbeiten sollten Sie außerdem den Grundriss des Hauses aktualisieren lassen. Falls Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten, hinterlässt ein falscher Grundriss immer einen schlechten Eindruck.

Zu guter Letzt sollten Sie auch den von der Immobilienbewertung ermittelten Preis bereitstellen. Da es sich bei den Gutachtern um unabhängige Unternehmen handelt, bekommt der Käufer damit ein Gefühl von Sicherheit, bevor Sie die Immobilie verkaufen.

Ich möchte Immobilien privat verkaufen - lohnt sich das?

Der Verkauf von Immobilien erfolgt in der Regel in Zusammenarbeit mit einem Makler. Rein rechtlich gesehen steht Ihnen die Chance offen, privat die Immobilie zu verkaufen - aber für die allermeisten Immobilienbesitzer ist das keine gute Idee, da Immobilien verkaufen ohne Makler zahlreiche Risiken birgt.

Das liegt am umfangreichen Aufgabengebiet des Maklers: Die Person kann ein ansprechendes Exposé der Immobilie auf eine professionelle Weise gestalten, er kennt womöglich bereits eine Gruppe aus Interessenten, die in einer Datenbank gespeichert sind und kennt sich mit den rechtlichen Fragen beim Hausverkauf aus. Außerdem greift er auch dem potenziellen Käufer unter die Arme, indem er etwa bei der Finanzierung des Hauskaufes hilft, die Bonität prüft und ähnliche Anliegen durchführt. Mit anderen Worten: Sie können wesentlich entspannter Ihre Immobilie verkaufen.

Zusätzlich besitzt er die Funktion eines Vermittlers: Dinge, die sich Käufer und Verkäufer nur ungern direkt ins Gesicht sagen, werden einem Makler gegenüber mit deutlich weniger Zurückhaltung geäußert. Da er am Verkauf der Immobilien nur indirekt beteiligt ist, sind Menschen ihm gegenüber oft ehrlicher. Für Sie als Verkäufer sind alle genannten Punkte ein Vorteil, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten. Möchten Sie Ihre Immobilien privat verkaufen, sollten Sie also ganz genau wissen, was Sie tun.

Der typische Ablauf beim Immobilienverkauf

Gebäudebesitzer, die eine Immobilie verkaufen, durchlaufen in der Regel immer dieselben Schritte (eventuell in ihrer Reihenfolge jedoch leicht variiert). Grob lässt sich dieser Ablauf wie folgt zusammenfassen:

1. Sie setzen sich mit einem Makler in Verbindung und erklären Ihren Wunsch, die Immobilie zu verkaufen. Da sich diese Person damit auskennt, werden zeitnah alle notwendigen Schritte in die Wege geleitet. Auch die Immobilienbewertung findet in dieser Phase statt.
2. Sie kümmern sich um die Beschaffung der beschriebenen Dokumente, bevor Sie die Immobilie verkaufen. Je ausführlicher die Dokumentation, desto besser kann der Makler sie nutzen, um die Verkaufsmaterialien vorzubereiten und einen Käufer zu finden.
3. Haben Sie bzw. der Makler potenzielle Käufer gefunden, gilt es, Besichtigungstermine zu vereinbaren. Kleiner Tipp: Legen Sie die Termine so, dass die Immobilie zu dieser Zeit im bestmöglichen Licht erstrahlt. Handelt es sich vielleicht um ein Einfamilienhaus, sollten Sie keinen Zeitpunkt wählen, zu dem der prachtvolle Garten von einem großen Schatten überlagert wird. Kleinigkeiten wie diese helfen Ihnen dabei, die Immobilie zu verkaufen.
4. Sind Sie sich mit einem Käufer einig geworden, gilt es, einen Kaufvertrag aufzusetzen. Um eine Immobilie zu verkaufen, existieren Standardformulare, die dann mit spezifischen Details erweitert werden. Vielleicht möchte einer der Parteien, dass bestimmte Objektmerkmale oder Mängel erwähnt werden, sofern bekannt. Diese Phase kann recht viel Zeit in Anspruch nehmen, um einen beidseitig zufriedenstellenden Vertrag zu erhalten.

Nach Vertragsabschluss haben Sie es geschafft und die Immobilie ist verkauft. Der Weg, um Ihre Immobilie zu verkaufen, wurde von uns natürlich stark vereinfacht dargestellt. In der Realität stecken in diesen vier Schritten viele Monate Arbeit.

Fazit

Wenn Sie eine Immobilie verkaufen, kommen zahlreiche Pflichten auf Sie zu - und Fehler können teuer sein. Der Verkauf von Immobilien ist aufwendig und daher für einen Laien kaum ohne Unterstützung zu leisten. Vom Immobilien-Privatverkauf müssen wir für den durchschnittlichen Immobilienbesitzer leider abraten: Immobilienwert ermitteln, Marketingwege aufspüren und nutzen, Interessenten finden und die notwendige notarielle Arbeit wächst Ihnen sonst schnell über den Kopf. Wir hoffen allerdings, dass unser Ratgeber Ihnen einen ersten Überblick über dieses komplexe Themenfeld verschafft hat.

*Der Inhalt, Ratschläge und die angegebenen Informationen der Magazinseiten dienen allein informativen Zwecken und können keine Einholung von Rechtsrat ersetzen