Immobilie erben - auf was Sie achten müssen

Pro Jahr fallen in Deutschland rund 800.000 Erbfälle an. Das Gesamtvermögen, das dabei auf die Erben übertragen wird, beläuft sich auf 200 bis 300 Milliarden Euro. Häuser und Wohnungen spielen dabei eine große Rolle - in rund der Hälfte aller Fälle werden die Angehörigen oder testamentarisch bestimmte Personen auch eine Immobilie erben. Ein Haus zu erben, wirft jedoch auch Fragen auf: Wie werthaltig ist die Immobilie, die Sie erben, überhaupt? Wie hoch ist die Steuer für das geerbte Haus? Welche Fragestellungen muss eine Erbengemeinschaft klären?

Immobilie erben - sechs Wochen Zeit für die Entscheidung

Menschen, die eine Immobilie vererben können, sind mit Recht stolz darauf - schließlich steckt in Haus und Grundstück oft die Arbeit eines Lebens. Wenn Sie eine Immobilie erben, kommen damit jedoch sehr viele Fragen auf Sie zu, die Sie klären müssen, bevor Sie sich dafür entscheiden, dieses Erbe anzunehmen. Zudem können Sie das Erbe an einer Immobilie nicht von den anderen Bestandteilen einer Erbschaft trennen.

Der Gesetzgeber sieht vor, dass Erben sechs Wochen Zeit haben, um sich für oder gegen die Annahme des Erbes zu entscheiden. Diese Frist beginnt zu laufen, sobald die Erben Kenntnis davon erhalten, dass sie - sehr wahrscheinlich neben anderen Vermögenswerten - auch eine Immobilie erben. Bei nahen Angehörigen handelt es sich dabei in der Regel um den Todeszeitpunkt des Erblassers. Verlängert werden kann diese Frist vor allem dann, wenn Sie eine ausländische Immobilie erben oder sich zum Zeitpunkt des Erbfalls selbst im Ausland aufgehalten haben.

Immobilie erben - wie werthaltig ist die Immobilie überhaupt?

Wenn Sie eine Immobilie erben, sollten Sie sich als erstes die Frage stellen, wie werthaltig diese ist und ob Sie wirklich davon profitieren, wenn Sie das Erbe akzeptieren. Generell gilt: Mit der Annahme des Erbes werden Sie der Rechtsnachfolger des Erblassers - wenn Sie eine Immobilie erben, haften Sie auch für vorhandene Schulden und andere Verbindlichkeiten. Es kann somit auch passieren, dass Ihnen Angehörige ein Haus vererben, durch das Sie vor allem finanziell belastet werden. Neben der Immobilie, die Sie erben, kann sich natürlich auch der Rest des Nachlasses als Problem erweisen.

Wichtig ist, dass Sie sich möglichst schnell einen Überblick über die Vermögensverhältnisse des Erblassers verschaffen. Bevor Sie das Erbe annehmen, sollten Sie den Wertumfang der Immobilie, die Sie erben, den Wert der restlichen Erbschaft sowie vorhandene Verbindlichkeiten kennen.

Im Hinblick auf die Immobilie, die Sie erben, wenn Sie das komplette Erbe akzeptieren, sind einige weitere Fragen wichtig: In welchem Zustand befindet sich das Haus? Welche Renovierungskosten und andere Folgekosten kommen auf Sie zu? In welcher Form werden Sie die Immobilie erben - als Alleinerbe oder als Mitglied einer Erbengemeinschaft? Wie möchten Sie und eventuelle Miterben die Immobilie, die Sie erben, nutzen? Möchten Sie sie selbst bewohnen? Soll sie verkauft oder vermietet werden? Welche gesetzlichen Vorschriften und Interessen anderer Erben müssen dabei berücksichtigt werden? Das Erbe akzeptieren sollten Sie erst, wenn Sie die Werthaltigkeit der Immobilie kennen, die Sie erben.

Personen, die eine Immobilie erben und keine umfassende Übersicht über die Konditionen des kompletten Erbes haben, können eine gerichtliche Nachlassverwaltung beantragen. Hierdurch wird vor allem die Befriedigung etwaiger Gläubiger - auch im Hinblick auf die Immobilie, die Sie erben - abgesichert. Gleichzeitig wird die Haftung aller Erben auf das Nachlassvermögen beschränkt.

Haus erben - und die Steuer?

Erblasser, die eine Wohnung oder ein Haus vererben, machen sich über die Steuerlast, die auf ihre Erben zukommen, in der Regel keine Sorgen. Für die Erben kann die Erbschaftssteuer für die Immobilie, die sie erben, ausschlaggebend dafür sein, ob es für sie lohnt, dieses Erbe anzunehmen. Das deutsche Erbrecht unterteilt die Erben im Rahmen der gesetzlichen Erbfolge in mehrere Klassen, die sich auch nach ihren steuerlichen Pflichten unterscheiden:

• Ehegatten und eingetragene Lebenspartner, die unter anderem eine Immobilie erben, erhalten einen Freibetrag von 500.000 Euro. -Der Freibetrag für Kinder und Stiefkinder beläuft sich auf 400.000 Euro.
• Enkelkinder erhalten einen Freibetrag von 200.000 Euro, Eltern und Großeltern 100.000 Euro.
• Alle anderen verwandten oder nicht verwandten Erben können lediglich einen Freibetrag von 20.000 Euro geltend machen.

Vor allem wenn entferntere Verwandte oder nicht verwandte Personen eine Immobilie erben, kann dieses Erbe für sie steuerlich durchaus problematisch sein.

Wichtig: Die hier genannten Informationen sind keine Steuerberatung und können diese auch nicht ersetzen. Wir empfehlen Ihnen zur Klärung dieser Fragen einen Steuerberater hinzuzuziehen.

Erbrecht für eine Immobilie - welche Nutzungsform ist sinnvoll?

Im Hinblick auf die Steuerlast durch eine Immobilienerbschaft kommt es nicht nur darauf an, welcher Erbschaftssteuerklasse Sie angehören, sondern auch darauf, wie Sie die Immobilie, die Sie erben, künftig nutzen wollen. Für eine selbstgenutzte Immobilie genießen erbende Ehegatten und eingetragene Lebenspartner auch über den Freibetrag hinaus grundsätzlich Steuerfreiheit, wenn sie das Haus oder die Eigentumswohnung für mindestens zehn Jahre selbst bewohnen. Das Gleiche gilt für Kinder, wenn die Wohnfläche des geerbten Hauses maximal 200 Quadratmeter beträgt.

Wenn Sie ein Haus erben, das vermietet werden soll, fordert das Finanzamt auf der Basis ihres Verkehrswertes dagegen bis zu 90 Prozent Erbschaftssteuer ein. Zusätzlich sind die Mieteinnahmen einkommensteuerpflichtig.

Bei einem Hausverkauf gelten die Freibeträge der verschiedenen Erbschaftssteuerklassen. Allerdings können Mitglieder einer Erbengemeinschaft über den Verkauf der Immobilie, die sie erben, nicht allein entscheiden.

Erbrecht für ein Haus und andere Immobilien bei einer Erbengemeinschaft

Eine Erbengemeinschaft kann sich für eine gemeinsame Verwaltung oder den Verkauf der geerbten Immobilie entscheiden. Wenn die Eigentumswohnung oder das Haus verkauft werden sollen, sieht der Gesetzgeber allerdings vor, dass die Erbengemeinschaft darüber eine einstimmige Entscheidung trifft. Mehrheitsentscheidungen begründen dagegen kein Verkaufsrecht. Für einen rechtsgültigen Verkauf muss die Erbengemeinschaft im Grundbuch als Eigentümerin der Immobilie eingetragen sein. Wenn ein Miterbe bereit ist, die Immobilie zu erwerben und das Einverständnis der Erbengemeinschaft dazu vorliegt, zahlt der Käufer die anderen Erben aus. Wie bei jedem anderen Hausverkauf ist dafür ein notarieller Kaufvertrag erforderlich. Der Verkehrswert des Hauses wird im Regelfall durch das Gutachten eines Sachverständigen ermittelt.

Immobilienerbschaft - den Grundbucheintrag ändern

Das Erbrecht sowie das Grundstücksrecht sehen vor, dass der Grundbucheintrag von Einzelerben oder einer Erbengemeinschaft entsprechend geändert werden muss. Erst durch den neuen Grundbucheintrag wird Ihr Eigentum an der Immobilie, die Sie erben, rechtlich abgesichert. Ihre Rechtsnachfolge des ursprünglichen Eigentümers - also des Erblassers - weisen Sie gegenüber dem Grundbuchamt durch einen Erbschein nach, den Sie auf Antrag beim Nachlassgericht erhalten. Wenn das Erbe durch ein notariell beurkundetes Testament geregelt wird, reicht die Vorlage dieses Testamentes aus, um die Erben als neue Eigentümer der Immobilie einzutragen. Eine Grunderwerbssteuer wie bei einem Wohnungs- oder Hauskauf wird dafür nicht erhoben. Die Grundbuchgebühren sparen Sie, wenn die Änderung des Grundbucheintrags innerhalb von zwei Jahren nach dem Tod des Erblassers vorgenommen wird.

Ein Immobilien-Teilverkauf - freies Kapital für Immobilienbesitzer

Wenn Sie eine Immobilie zu vererben haben, stellt sich natürlich auch die Frage, ob davon tatsächlich nur Ihre Erben profitieren sollen oder das Wohneigentum auch dazu dienen kann, sich zu Lebzeiten Wünsche zu erfüllen. Ein Eigenheim oder eine Eigentumswohnung sind immer auch gebundenes Kapital. Durch den Teilverkauf Ihrer Immobilie gewinnen Sie finanzielle Freiheit und die Möglichkeit, sich persönliche Wünsche zu erfüllen. Das neue Modell des Teilverkaufs bringt im Vergleich zur klassischen Leibrente erhebliche Vorteile mit sich. Zum einen partizipieren Sie mit Ihrem verbleibenden Anteil weiterhin am starken Wachstum des Immobilienmarktes und zum anderen hinterlassen Sie Ihren hinterbliebenen ein restliches Erbe. Auf den Komfort Ihrer Immobilie müssen Sie auch nach einem Teilverkauf nicht verzichten. Der Käufer gewährt Ihnen ein Wohnrecht. In der Praxis wird dieses oft als notariell beurkundetes Nießbrauchsrecht gestaltet, bei dem Sie Eigentümer Ihrer Immobilie bleiben und Ihr Wohneigentum frei gestalten können. Nach dem Tod des Eigentümers können sich die Erben für einen Komplettverkauf entscheiden oder für den Rückkauf der bereits verkauften Immobilienanteile ein Vorkaufsrecht in Anspruch nehmen. Gegebenenfalls reduziert ein Immobilien Teilverkauf auch die steuerliche Belastung der Personen, die diese Immobilie erben.

Fazit

Eine Immobilie zu erben, ist mit zahlreichen Entscheidungen und gegebenenfalls auch mit steuerlichen Belastungen verbunden. Durch einen Teilverkauf der Immobilie zu Lebzeiten können Immobilienbesitzer jedoch eine andere Ausgangslage schaffen. Sie gewinnen hierdurch nicht nur finanzielle Freiheit, sondern verringern vor allem bei sehr hochwertigen Häusern und Eigentumswohnungen auch die Steuerlast, die auf Ihre Erben zukommt.

*Der Inhalt, Ratschläge und die angegebenen Informationen der Magazinseiten dienen allein informativen Zwecken und können keine Einholung von Rechtsrat ersetzen