Hausverkauf auf Rentenbasis: Das sollten Sie wissen

Ein Hausverkauf auf Rentenbasis kann eine überlegenswerte Möglichkeit sein, im Alter die regelmäßigen Einkünfte aufzustocken, ohne die eigenen vier Wände räumen zu müssen. Die “Immobilienverrentung” unterscheidet sich daher grundsätzlich von einem Immobilienverkauf mit einer einmaligen Auszahlung des Verkaufspreises. Welche Dinge Sie beachten sollten, wenn Sie Ihr Haus auf Rentenbasis verkaufen möchten, lesen Sie hier.

Was genau ist ein Hausverkauf auf Rentenbasis?

Im Gegensatz zum klassischen Immobilienverkauf, bei dem Sie Ihre Immobilie einem Käufer überschreiben und dafür einmalig einen fixen Betrag erhalten, veräußern Sie bei einem Hausverkauf auf Rentenbasis Ihre Immobilie gegen die Zahlung von regelmäßigen Raten und können gleichzeitig in Ihrem vertrauten Zuhause wohnen bleiben. Werden diese Zahlungen für die Dauer bis zu Ihrem Tod (oder dem Ihres Ehe-/Lebenspartners) vereinbart, heißen sie “Leibrente”. Bei einer Befristung auf einen fixen Zeitraum, spricht man analog von “Zeitrente”. Durch den Hausverkauf auf Leibrente an einen gewerblichen Anbieter oder auch eine Privatperson verlieren Sie als ehemaliger Eigentümer alle Rechte an Ihrer Immobilie - mit Ausnahme des Wohnrechts.

Haus verkaufen auf Rentenbasis: Worin unterscheiden sich Leibrente und Zeitrente?

Eine Leibrente impliziert in aller Regel ein lebenslanges Wohnrecht. Zwar zahlen Sie bei einem Hausverkauf auf Rentenbasis im eigentlichen Sinne keine Miete, der Gegenwert Ihres Wohnrechts wird jedoch in die monatlichen oder quartalsmäßigen Rentenzahlungen “eingepreist”, das meint: davon abgezogen. Ein Hausverkauf auf Leibrente entbindet Sie von allen Pflichten der Instandhaltung des Gebäudes, der Zahlung von Abgaben und Gebühren. Die Zeitrente wird für einen vertraglich festgelegten Zeitraum gezahlt - an dem dann auch das implizierte Wohnrecht endet. Dieses Rentenmodell beim Hausverkauf auf Rentenbasis lässt einige Varianten zu (Mindestzeitrente, Höchstzeitrente), die jeweils im konkreten Vertrag schriftlich fixiert werden.

Wie wird die Rentenhöhe bei einem Hausverkauf auf Rentenbasis berechnet?

Die Höhe der Rentenzahlungen bemisst sich beim Hausverkauf auf Rentenbasis nach dem aktuellen Verkehrswert der Immobilie, von dem der Käufer zunächst seinen Risikoabschlag abzieht. Der verbleibende Wert wird nun auf die Anzahl monatlicher Leibrenten aufgeteilt, die bis zum “vermutlichen” Tod des Verkäufers fällig werden. Basis bilden dabei die Sterbetafeln des Statistischen Bundesamtes. Die “Miete” für das Wohnrecht beim Hausverkauf auf Rentenbasis wird (nach jeweils geltendem Mietspiegel) abschließend abgezogen. Sie sind gut beraten, die sogenannte “Wertsicherungsklausel” in den Vertrag über einen Hausverkauf auf Rentenbasis mit aufzunehmen: Sie verpflichtet den Käufer Ihre Rente an die Inflationsrate anzupassen.

Welche Sicherheiten gibt es für die Leibrente?

Leibrente und lebenslanges Wohnrecht sollten bei einem Hausverkauf auf Rentenbasis im Grundbuch an erster Stelle als “Reallast” eingetragen werden. Der prominente Rang garantiert bei einer eventuellen Insolvenz des Leibrentenanbieters und einer darauffolgenden Verwertung der Immobilie (Zwangsversteigerung), dass sie vorrangig behandelt werden, wenn der Erlös aufgeteilt werden muss. Eine “Auflassungsvormerkung” im Grundbuch verhindert, dass die Immobilie weiterverkauft oder mit einer Hypothek belastet werden kann.

Welche Steuern fallen bei einem Hausverkauf auf Rentenbasis an?

Einen Teil Ihrer Leibrente, den sogenannten “Ertragsteil”, müssen Sie versteuern. Wie hoch die Abgaben an das Finanzamt ausfallen, hängt von Ihrem Alter ab: Je älter Sie sind, desto weniger bittet Sie der Fiskus zur Kasse. Der Steuersatz liegt bei einem 66-jährigen bei 18 Prozent, bei einem 80jährigen bei acht und bei über 94-jährigen bei zwei Prozent. Die Einnahmen aus einer Zeitrente sind dagegen grundsätzlich vollumfänglich zu versteuern. Das Haus auf Rentenbasis an ein Kind zu verkaufen, kann für beide Seiten Vorteile bringen: Sie als Eltern erhalten eine lebenslange Rente mit geringer Steuerlast und Ihr Kind kann die Ausgaben als Werbungskosten absetzen und/oder erspart sich die mögliche Schenkungssteuer, wenn das Haus “normal” vererbt worden wäre.

Wichtig: Die hier genannten Informationen sind keine Steuerberatung und können diese auch nicht ersetzen. Wir empfehlen Ihnen zur Klärung dieser Fragen einen Steuerberater hinzuzuziehen.

Haus mit Rentenbasis einer Bank verkaufen

Anders als bei der gängigen Immobilienverrentung wird die Immobilie bei einer Umkehrhypothek mit einem Kredit belastet. Die Bank nimmt sie quasi als Sicherheit und zahlt die Kreditsumme in vereinbarten Raten, über einen festgelegten Zeitraum aus. Die Kreditsumme wird also im Laufe der Zeit nicht kleiner, sondern größer, daher rührt der Name Umkehrhypothek. Zum Ende der Laufzeit wird die Immobilie in aller Regel verkauft, um den Kredit abzulösen.

Für wen lohnt sich ein Hausverkauf auf Rentenbasis?

Grundsätzlich bietet ein Hausverkauf auf Rentenbasis unter folgenden Voraussetzungen einige Vorteile:

• Sie möchten Ihre Rente im Alter aufstocken, aber dennoch in Ihrer Immobilie wohnen bleiben.
• Sie wollen sich nicht weiter um Instandhaltung, Renovierungen und/oder Umgestaltung Ihrer Immobilie kümmern.
• Sie beabsichtigen Ihr Vermögen zu Ihren Lebzeiten selbst aufzubrauchen, da Sie keine Erben haben oder nicht vererben wollen.
• Sie möchten mit Leibrente und lebenslangem Wohnrecht Sorge für die Absicherung Ihres Lebenspartners nach Ihren Tod tragen.

Jedoch gibt es je nach Situation auch deutlich bessere Alternativen. Besonders wenn sie noch eine hohe statistische Lebenserwartung haben, beispielsweise erst Mitte 60 oder 70 sind, ist ein Hausverkauf auf Rentenbasis oft eine sehr teure Option.

Welche Alternativen zum Hausverkauf auf Rentenbasis gibt es?

Das Modell “Immobilien-Teilverkauf” kann gegenüber dem klassischen Hausverkauf auf Rentenbasis mit einigen Pluspunkten aufwarten - ohne die Vorzüge der Verfügbarkeit des in Immobilien gebundenen Kapitals zu vernachlässigen. Mit einem Haus-Teilverkauf erhalten Sie einen flexibel zu gestaltenden finanziellen Spielraum, dessen Größe Sie - in Abhängigkeit vom Verkehrswert Ihrer Immobilie - selbst bestimmen können. Sie leben weiter in Ihrem gewohnten Umfeld - und behalten weiter die Handlungsvollmacht über Gestaltung, Renovierungen und/oder Umbauten. Während ein im Grundbuch eingetragenes Niesbrauchrecht Ihnen Sicherheit gibt und der Wert Ihrer Immobilie am Markt durchaus steigen kann, können Sie jederzeit verkaufen, vererben oder zurückkaufen. Nur für den verkauften Anteil zahlen Sie ein geringes Nutzungsentgelt.

Fazit

Ob ein Hausverkauf auf Rentenbasis für Sie sinnvoll ist, hängt wesentlich von Ihren persönlichen Verhältnissen und Zukunftsperspektiven ab. Wenn sie sicher sind, lebenslang in Ihrem gewohnten Zuhause bleiben zu wollen und Sie eine langfristige finanzielle Absicherung anstreben, spricht dies zunächst für einen Hausverkauf auf Rentenbasis. Allerdings impliziert ein Haus auf Rentenbasis zu verkaufen die Berechnung eines Ausgangswerts für Ihre Rentenzahlungen, der deutlich unter dem Marktwert Ihrer Immobilie liegt. Weil der Käufer einen Risikoabschlag einbehält. Rechnen Sie daher mit spitzen Bleistift, ob nicht ein Teilverkauf Ihrer Immobilie für Sie lohnender ist. Kurz- und langfristig.

Welche Vorteile bietet ein Hausverkauf auf Rentenbasis?

Sie erhalten als Immobilienverkäufer eine zumeist lebenslange Rente, die sich nach dem Verkehrswert Ihrer Immobilie bemisst, und für gewöhnlich ein verbrieftes Wohnrecht auf Lebenszeit in Ihrem vertrauten Zuhause. Sie sind von allen Verpflichtungen eines Immobilieneigentümers entbunden.

Wie sicher ist die Rente aus einer Immobilienverrentung?

Wenn Ihrer Rentenanspruch und Ihr lebenslanges Wohnrecht ordnungsgemäß im Grundbuch eingetragen sind, besteht wenig Grund, einen Ausfall zu fürchten.

Muss die Leibrente aus einem Hausverkauf auf Rentenbasis versteuert werden?

Ja, und zwar der sogenannte Ertragsteil. Die Höhe des Steuersatzes richtet sich nach Ihrem Alter - er fällt mit steigenden Lebensjahren.

Welche finanziellen Nachteile birgt ein Hausverkauf auf Rentenbasis?

Der Käufer mindert den Verkehrswert Ihre Immobilie zunächst um seinen Risikoabschlag - bevor er aus der Restsumme die Höhe Ihrer Rentenzahlungen errechnet. Das ist gerechtfertigt und legal, schmälert aber Ihre tatsächliche Rentenhöhe.

Kann ich nach einer Immobilienverrentung noch Entscheidungen zu meinem Haus treffen?

Nein, Sie verlieren mit dem Hausverkauf auf Rentenbasis jegliche Eigentümerrechte. Sie können Ihr Haus also später weder verkaufen noch vererben.

*Der Inhalt, Ratschläge und die angegebenen Informationen der Magazinseiten dienen allein informativen Zwecken und können keine Einholung von Rechtsrat ersetzen