Sie wollen Ihr Grundstück verkaufen? Das müssen Sie wissen!

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Es kann viele Motive dafür geben, ein Grundstück zu verkaufen. Vielleicht steht aus beruflichen oder privaten Gründen ein Umzug an oder Sie möchten sich mehr finanzielle Mittel für Ihr Alter über den Grundstücksverkauf beschaffen. Möglicherweise möchten Sie auch ein geerbtes Grundstück verkaufen und aus dem Erbe liquide Mittel erlösen. Ebenso kann es sein, dass Sie Reparaturen und Modernisierungen an Ihrer Immobilie vornehmen müssen. Aus Kostengründen ziehen Sie einen Verkauf der gesamten Immobilie in Betracht. Vor und beim Verkauf gibt es einige wichtige Aspekte zu beachten. Vor allem sollten Sie wissen, welche weiteren Möglichkeiten neben einem Verkauf bestehen, um aus Grundstücken finanzielle Reserven herauszulösen. Kennen Sie die Unterschiede zwischen Hypothek, Teilverkauf oder Immobilienverrentung? Das Grundstück verkaufen ohne Makler - wie ist das möglich? Erfahren Sie das Wichtigste zum Thema Grundstückverkauf und zu möglichen Alternativen in diesem Beitrag. Ein Grundstück verkaufen heißt auch, sich auf den Verkauf gut vorzubereiten und Alternativen zum Verkauf zu prüfen.

Was für ein Grundstück soll verkauft werden?

In der Vorbereitung eines Grundstücksverkaufs steht die Frage nach der Art des Grundstücks an erster Stelle. Unterschiedliche Typen von Grundstücken werden jeweils unterschiedlich bewertet. Mit möglichst wenig Aufwand ein Grundstück verkaufen, die richtige Vorgehensweise finden und einen guten Kaufpreis erzielen - alles das hängt unter anderem maßgeblich von dem Grundstückstyp ab. Der Käufer interessiert sich besonders dafür, ob und wie er ein Grundstück bebauen kann . Auch, ob er gegebenenfalls erst noch ein bereits vorhandenes Gebäude abreißen muss, um seinen eigenen Wunschtraum von einem Haus zu verwirklichen, nimmt Einfluss auf den zu erzielenden Kaufpreis. Es macht deshalb einen großen Unterschied, ob Sie etwa Bauland verkaufen oder Bauerwartungsland. Der Grundstücktyp entscheidet entscheidend darüber mit, welchen Kaufpreis Sie erzielen können.

Verkauf von Bauerwartungsland

Bauerwartungsland darf zurzeit (noch) nicht bebaut werden. Es ist aber bei dieser Art von Grundstücken zu erwarten, dass sie in absehbarer Zeit bebaut werden dürfen. Hier ist es nicht immer einfach, bei Bauerwartungsland die rechtliche Situation richtig einzuschätzen. Hinweise geben die Wertermittlungsverordnung und die Bauleitplanung der Gemeinde. Im Zweifelsfall sollten Sie direkt bei der Gemeinde nachfragen, wie es um die Bebaubarkeit und eine geplante Umwidmung zu Bauland bei dem fraglichen Grundstück steht.

Verkauf von Bauland

Im Unterschied zum Bauerwartungsland darf Bauland bebaut werden. Zu unterscheiden sind hier erschlossene und nicht erschlossene Grundstücke. Zur Erschließung eines Grundstücks zählen beispielsweise der Anschluss an die Kanalisation, die Elektrizität, das Telefonnetz und/oder die Gasversorgung. Die Frage der Erschließung wirkt sich ebenfalls auf den Kaufpreis aus, weil bei nicht erschlossenen Grundstücken der Käufer noch in Erschließungskosten investieren muss. Außerdem kann es empfehlenswert sein, eine Bauvoranfrage zu stellen, wenn Sie ein unbebautes Grundstück verkaufen möchten. Mit ihr erhalten Sie entsprechende Informationen dazu, wie ein unbebautes Grundstück bebaut werden darf. Das ist eine für den potentiellen Käufer sehr wichtige Information, die sich positiv auf den Kaufpreis auswirken kann.

Verkauf von bebauten Grundstücken

Bebaute Grundstücke sind regelmäßig voll erschlossene Grundstücke. Bei ihnen kann es vor allem um die Frage gehen, ob der Käufer eventuell ein bestehendes Grundstück abreißen lassen muss oder will.

Die Wertermittlung

Sie wollen Ihr Grundstück verkaufen und suchen nun nach dem passenden Angebotspreis. Dazu sollten Sie den Markt-/Verkehrswert kennen. Die von den Gemeinden alle zwei Jahre veröffentlichen Bodenrichtwerte können Ihnen einen Anhaltspunkt dazu geben, welche durchschnittlichen Preise für ein Grundstück Ihrer Art in den letzten Jahren erzielt wurden. Um zu wissen wie Sie den Bodenwert ermitteln lesen Sie den Artikel “Was Ist Ihr Grundstück wert? So ermitteln Sie den Bodenwert”. Bodenrichtwerte sind aber nicht sehr genau und können individuelle Aspekte Ihres Grundstücks nicht berücksichtigen. Wollen Sie es genauer wissen, können Sie ein Wertgutachten erstellen lassen. Neben der Lage und dem Grundstückstyp mit der potentiellen Bebaubarkeit und dem Grad der Erschließung können auch die Größe, der Zuschnitt, etwaige Altlasten, die Bodenbeschaffenheit und Rechte Dritter für die Wertermittlung interessant sein. Ebenso spielt es eine Rolle, ob in einem bestimmten attraktiven Wohngebiet/Baugebiet viele Grundstücke zum Verkauf stehen oder nicht. Ein seriöses Wertgutachten für Ihr Grundstück können Sie von einem zertifizierten Immobiliengutachter erstellen lassen. Beispielsweise erstellen Anbieter für die Immobilienverrentung, Teilkäufer und Anbieter ähnlicher Alternativen zum Verkauf einer Immobilie seriöse Wertgutachten. Professionelle Anbieter beauftragen um den Grundstücks- oder Immobilienwert zu ermitteln unabhängige zertifizierte Gutachter.

Steuerfragen

Steuerliche Fragen können sowohl bei Grundstücksverkäufen eine Rolle spielen, aber vor allem ist die Besteuerung des Grundstücks selbst auch für einen potentiellen Käufer interessant.

Grundstück verkaufen / Steuer: Die folgenden Grundsätze sollten Sie kennen! 

1. Wenn Sie ein Grundstück verkaufen, das Sie weniger als zehn Jahre in Ihrem Besitz erhalten haben, kann Spekulationssteuer auf Sie zukommen. Hier gibt es jedoch Ausnahmen. So ist beispielsweise nach § 23 Einkommensteuergesetz (EStG) ein privates Veräußerungsgeschäft steuerfrei, wenn Sie das Verkaufsgrundstück ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken nutzen. Dabei ist es ausreichend, wenn die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken im Veräußerungsjahr und in den beiden vorangegangenen Jahren erfolgte. Die Höhe einer potenziell anfallenden Spekulationssteuer richtet sich nach Ihrem persönlichen Steuersatz.
2. Beim Erwerbsvorgang zu einem Grundstück fällt die Grunderwerbsteuer an. Steuerschuldner sind gemeinschaftlich der Verkäufer und der Käufer. In der Regel verpflichtet sich eine Partei zur Zahlung der Grunderwerbsteuer. Die Höhe der Grunderwerbsteuer bemisst sich nach dem Wert der im Vertrag über den Immobilienverkauf vereinbarten Gegenleistung. Die einzelnen Bundesländer bestimmen den Prozentsatz der geltenden Grunderwerbsteuer auf die Bemessungsgrundlage. Zurzeit liegt der Prozentsatz noch überwiegend bei 3,5 %. 

Wichtig: Beachten Sie, dass die Magazinartikel im Heimkapital Magazin lediglich informativen Zwecken dienen und keine professionelle Steuerberatung oder Einholung von Rechtsrat ersetzen können. Wenden Sie sich für konkrete Fragestellungen immer auch an Ihren Steuerberater. 

Wie sieht es bei folgenden Veräußerungsgeschäften aus?

Geerbtes Grundstück verkaufen / Steuer: Es kann mit Blick auf die Zehnjahresfrist die Spekulationssteuer anfallen, beim Erwerbsvorgang fällt die Grunderwerbsteuer an.

Unbebautes Grundstück verkaufen / Steuer: Auch hier kann Spekulationssteuer anfallen, die Grunderwerbsteuer entsteht mit dem Veräußerungsvorgang.

Unabhängig vom Veräußerungsvorgang entfällt auf unbebaute und bebaute Grundstücke Grundsteuer, für die der der jeweilige Eigentümer des Grundstücks einzustehen hat.

Diese Unterlagen brauchen Sie

Zur Vorbereitung auf dem Schlussverkauf sollten Sie bestimmte Dokumente bereithalten. Es gibt keine gesetzlichen Vorgaben zur Art und Umfang solcher Dokumente, aber die meisten Käufer könnten sich für folgende Schriftstücke interessieren:

• Grundbuchauszug
• Flächennutzungsplan
• mögliche Bauvoranfrage
• Auskunft über Baulasten
• Erschließungsnachweise
• Grundsteuerbescheide
• Grundrisse vorhandener Gebäude
• Vorhandene Vermessungsunterlagen

Ein Grundstück anbieten und vermarkten

Wenn Sie ein Grundstück verkaufen möchten, werden sie sich immer die Frage stellen, ob Sie dazu einen Makler hinzuziehen möchten oder nicht. Das ist letztendlich auch eine Kostenfrage. Makler haben den Vorteil, dass sie gute Kenntnisse über den regionalen Immobilienmarkt haben und auch die Vorteile eines Grundstückes besonders gut zur Geltung bringen können. Es gibt auch einige Onlineportale, auf denen Sie ohne Makler ihr Grundstück verkaufen und anbieten können. Der Verkaufsvorgang und seine Vorbereitung können für Sie ohne Makler mit einigem Aufwand verbunden sein. Beispielsweise würde ein Makler ein Exposé über das Grundstück/die Immobilie erstellen. Hier müssen Sie selbst für ein Online Exposé tätig werden, wenn Sie auf den Makler verzichten wollen. Letztendlich wird es auch von der Attraktivität der Lage und Region bei Ihrer Immobilie abhängen, ob Sie selbst einen Käufer für Ihr Grundstück finden. Immer wird es darum gehen, das Grundstück in bestem Licht zu präsentieren. Legen Sie also Wert auf möglichst professionelle Fotos. Denken Sie bei dem gesamten Vermarktungsprozess auch daran, bei einem Käufer in der engeren Wahl eine Bonitätsprüfung durchzuführen, bevor Sie tatsächlich in die formellen Verkaufsverhandlungen eintreten.

Besichtigungen und Bieterverfahren

Grundstücksverkäufe sind ohne Besichtigungen nicht denkbar. Egal ob diese online oder präsent stattfindet, sollte es auch hier darum gehen, das Grundstück und etwaige Gebäude in Bestform zu präsentieren. Achten Sie deshalb bei der Besichtigung auf die Tageszeit und das entsprechende Tageslicht bzw eine gute technische Grundlage bei Online Grundstücksbesichtigungen.

Beim Verkauf von Bauland kommt auch ein Bieterverfahren in Betracht. Dabei legen Sie Mindestgebot vor. In mehreren Bieterrunden können Interessenten nun ihrerseits per E-Mail entsprechende Angebote abgeben.

Kosten beim Grundstücksverkauf

Es kommt auf die jeweiligen Bedingungen des einzelnen Verkaufes an, welche Kosten bei Grundstücksverkäufen entstehen. Haben Sie einen Makler hinzugezogen, können bis zu 7 % des Verkaufspreises als Maklergebühren entstehen. Oft teilen sich Käufer und Verkäufer diese Kosten. Ihnen entstehen möglicherweise Kosten, wenn Sie bei Ämtern und Behörden Unterlagen zusammenstellen lassen, die für den Verkauf relevant sind. Sorgen Sie selbst noch vor einem potentiellen Verkauf für die Erschließung des Grundstücks, ist mit mehreren 1000 EUR an Erschließungsgebühren zu rechnen. Bei jedem Verkauf eines Grundstücks entstehen ebenfalls Notarkosten. Die Gebührenordnung der Notare setzt hier 1,5 % des Grundstückswertes fest. Fällig wird diese Notargebühr dann, wenn der Kaufvertrag beglaubigt wird. In aller Regel trägt die Notarkosten der Käufer. Es können aber beim Verkäufer weitere Kosten entstehen, wenn beispielsweise vor dem Verkauf noch Löschungen im Grundbuch vorgenommen werden müssen.

Der Verkaufsvorgang und die Formvorschriften

Sie können ein Grundstück verkaufen, wenn Sie Eigentümer der Immobilie sind. So können Pächter von Grundstücken das Grundstück nicht verkaufen. In Deutschland ist der Verkauf eines Grundstücks eine die notarielle Beurkundung durch einen Notar gebunden. Der Notar beglaubigt den Kaufvertrag, nur mit der Beglaubigung kann der Kaufvertrag über ein Grundstück wirksam werden. Der Notar veranlasst auch die Eintragung des Verkaufsvorgangs und des neuen Eigentümers in das Grundbuch. Ohne einen Notar können Sie Ihr Grundstück aktuell nach deutschem Recht nicht verkaufen. Endgültig abgeschlossen und damit rechtlich wirksam ist eine Grundstücksveräußerung erst mit der Eintragung ins Grundbuch.

Alternativen zum Verkauf

Wenn Sie Ihr Grundstück verkaufen, verlieren Sie endgültig und vollständig das Eigentum. Unter Umständen ist das nicht gewollt. Möglicherweise benötigen Sie nur bestimmte liquide Mittel, um beispielsweise eine Reparatur am Haus durchzuführen oder ihren Lebensabend sorgenfrei zu gestalten. Ein Verkauf der Immobilie oder einen Teil Ihres Grundstückes zu verkaufen ist nicht die einzige Möglichkeit, um solche liquiden Mittel zu realisieren. In Betracht kommt beispielsweise ein Immobilien Teilverkauf mit Nießbrauchsrecht, die Immobilie zu beleihen, oder in selten Fällen auch nischigere Modelle der Immobilienverrentung wie beispielsweise eine Leibrente. 

Immobilienverrentungsmodelle 

Immobilien sind gebundenes Kapital. Vielfach möchten Sie gerade im fortgeschrittenen Lebensalter liquide Mittel aus der Immobilie ziehen. Dabei behalten Sie in der Regel ein lebenslanges Wohnrecht oder sogar ein Nießbrauchsrecht. Beim Immobilien Teilverkauf erhalten Sie unkompliziert eine Sofortauszahlung auf Ihr Konto überwiesen. Der Ankaufspreis bezieht sich beim Teilverkauf auf einen fair und von unabhängigen zertifizierten Gutachtern ermittelten Marktwert. Bei einem Hausverkauf auf Rentenbasis bekommen Sie meist keine Einmalsumme, sondern in regelmäßigen Abständen eine ausgehandelte Summe bis zu Ihrem Lebensende bezahlt, müssen aber dafür meist hohe Abschläge vom Marktwert in Kauf nehmen. 

Umkehrhypothek

Die Umkehrhypothek ist eine besondere Form bei der Verrentung von Immobilien. Kurz zusammengefasst handelt es sich um eine Kreditgewährung, bei denen die Immobilie dann als Sicherheit dient. In der Regel besteht auch bei der Umkehrhypothek lebenslanges Wohnrecht.

Modernisierungskredite

Sie können auch eine klassische Hypothek auf ihre Immobilie aufnehmen. Auf diese Weise lassen sich beispielsweise Modernisierungskredite realisieren. Nachteilig an dieser Vorgehensweise ist, dass Sie belastetes Eigentum haben und gegebenenfalls auch vererben.

Der Teilverkauf und seine Vorteile

Ein Grundstück teilen und verkaufen? Der Teilverkauf einer Immobilie ist ebenfalls eine unter verschiedenen Gesichtspunkten sehr vorteilhafte Alternative zum vollständigen Grundstücksverkauf, besonders dann, wenn Sie zu Ihrem Grundstück eine selbstbewohnte Immobilie besitzen. Bei einem Teilverkauf realisieren Sie nur aus einem Teil der Immobilie liquide Mittel und bleiben weiterhin an der Wertsteigerung der restlichen Immobilie beteiligt. Sie bewohnen und nutzen die Immobilie über ein Nießbrauchrecht weiterhin vollumfänglich und haben außerdem ein Rückkaufsrecht für den verkauften Anteil. So können Sie später die Immobilie wieder vollständig vererben. Ein Teilverkauf hat viele Vorteile und ist eine gute Alternative, wenn Sie ein Grundstück verkaufen möchten, um liquide Mittel aus dem gebundenen Kapital einer Immobilie herauszulösen.

Fazit 

Ein Grundstück verkaufen - das ist ein großer Schritt. Sie geben das Eigentum an Ihrer Immobilie auf und nehmen nicht mehr an der möglichen Wertsteigerung des Grundbesitzes teil. Außerdem kann es mit einigem Aufwand verbunden sein, eine Immobilie zu verkaufen. Möglicherweise müssen Sie einen Makler einschalten, es entstehen Kosten für die Vermarktung und den Notar. Denken Sie wenn es um das Freisetzen finanzieller Mittel geht, immer auch an Alternativen zum Verkauf.

*Der Inhalt, Ratschläge und die angegebenen Informationen der Magazinseiten dienen allein informativen Zwecken und können keine Einholung von Rechtsrat ersetzen