Kurzdefinition
Immobilienbesitzer dürfen laut Gesetz Eigenbedarf anmelden, wenn sie vermieteten und Wohnraum für sich selbst oder einen bestimmten Personenkreis benötigen. Dies ist mit einer ordentlichen Kündigung verbunden, die eine schlüssige Begründung enthalten muss, warum Eigenbedarf besteht. Zu berücksichtigen sind die üblichen Kündigungsfristen, die persönliche Situation des Mieters sowie eventuelle Besonderheiten bei der Anmeldung von Eigenbedarf nach einem Immobilienkauf.
Eigenbedarf anmelden - Rechtmäßigkeit und Vorschriften
Immobilienbesitzer dürfen gemäß BGB Eigenbedarf anmelden, wenn sie vermieteten Wohnraum für sich selbst oder einen bestimmten Personenkreis benötigen. Dies ist mit einer ordentlichen Kündigung verbunden, die eine schlüssige Begründung enthalten muss, warum Sie für die Wohnung Eigenbedarf anmelden. Zu berücksichtigen sind die üblichen Kündigungsfristen, die persönliche Situation des Mieters sowie eventuelle Besonderheiten bei der Anmeldung von Eigenbedarf nach einem Immobilienkauf.
Eigennutzung anmelden - die Voraussetzungen
Zunächst ist der Personenkreis relevant, für den eine Anmeldung von Eigenbedarf möglich ist. Dazu zählen neben Ihnen selbst nahe Angehörige wie Kinder, Geschwister, Eltern, Großeltern und Enkel. Zu den Angehörigen muss ein enger Kontakt bestehen, den Sie glaubhaft darzulegen haben. Möchten Sie sich beispielsweise um Ihre Eltern oder Großeltern kümmern und diese daher in der Nähe haben, sind dies nachvollziehbare Gründe. Auch für Kinder, die sich vom Elternhaus lösen, um eigenen Wohnraum zu beziehen, dürfen Sie zwecks Erhalt der räumlichen Nähe Eigenbedarf anmelden. Als Vermieter selbst können Sie für eine Wohnung Eigenbedarf anmelden, wenn die bisherige Wohnung nicht mehr zweckmäßig ist. Gründe dafür können ein neuer Arbeitsplatz oder eine Vergrößerung des Hausstandes sein.
Planen Sie, mit einem Partner einen gemeinsamen Hausstand zu gründen und benötigen dafür größeren Wohnraum, ist ebenfalls die Anmeldung von Eigennutzung gestattet. Ebenso dürfen Sie Eigenbedarf anmelden, wenn die Wohnung vom Kind des Lebenspartners bezogen werden soll. In jedem Fall muss die zu kündigende Wohnung bedarfsgerecht sein. Eigenbedarf anmelden nach einem Kauf ist ebenfalls möglich.
Wohnung fristgerecht kündigen
Eigenbedarf anmelden bedeutet, das Mietverhältnis zu kündigen. Es gelten die üblichen Kündigungsfristen:
- Dreimonatsfrist bis fünf Jahre Mietdauer
- Sechsmonatsfrist bis acht Jahre Mietdauer
- Neunmonatsfrist zum Eigenbedarf anmelden ab achtjährigem Mietverhältnis
Eine Besonderheit stellt das Eigenbedarf anmelden nach einem Kauf dar, wenn eine Kündigungssperrfrist gilt. Dieser Sonderfall tritt ein, wenn Sie eine Eigentumswohnung in einem Mietshaus erwerben. Für den bisherigen Mieter gilt dann, abhängig vom Bundesland, mindestens eine dreijährige Kündigungssperre - Eigenbedarf anmelden ist nach dieser Frist erst möglich.
Handelt es sich bei der Immobilie um ein Haus mit maximal zwei Wohnungen, von welchen Sie eine selbst bewohnen, räumt das Bürgerliche Gesetzbuch dagegen in § 573a grundsätzlich ein erleichtertes Kündigungsrecht ein. Zu beachten ist lediglich, dass sich beim Eigenbedarf anmelden die Frist um drei Monate verlängert. Dagegen genügt ein ordentliches Kündigungsschreiben - die üblichen Formvorschriften zum Eigenbedarf anmelden entfallen.
Formvorschriften für das Kündigungsschreiben
Beim Eigenbedarf anmelden sind formelle Vorschriften zu beachten: Formfehler können dazu führen, dass die Kündigung unwirksam ist. Den Eigenbedarf anzumelden sollte daher gut vorbereitet sein. Im Schreiben ist darzulegen, worauf sich der Eigenbedarf begründet und für welche Person Sie Eigenbedarf anmelden. Weiterhin muss glaubhaft gemacht werden, dass Sie ein enges Verhältnis zu der Person pflegen. Erläutern Sie die Umstände, aus denen sich Ihre persönliche Verbundenheit ergibt, und gehen Sie auch auf das Verwandtschaftsverhältnis oder die Beziehung ein. Möchten Sie für sich selbst Eigenbedarf anmelden, ist ebenfalls eine Begründung erforderlich.
Der Mieter ist auf sein Widerspruchsrecht inklusive Frist hinzuweisen. Diese endet zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses. Außerdem ist beim Eigenbedarf anmelden die Frist beziehungsweise der Kündigungstermin anzugeben. Verfügen Sie über eine weitere Wohnung, sind Sie unter Umständen verpflichtet, diese als Alternative anzubieten. Dass Sie dennoch für die vermietete Wohnung Eigenbedarf anmelden, ist zu begründen: Erklären Sie, warum die Alternativwohnung für Ihre Zwecke ungeeignet ist.
Wann ist Eigenbedarf anmelden unwirksam oder erschwert?
Zum Eigenbedarf anmelden müssen tatsächliche Gründe vorliegen. Bei einer Vortäuschung ist die Kündigung unwirksam, der Mieter darf wohnen bleiben. Erfährt er erst nach seinem Auszug davon, steht ihm möglicherweise Schadensersatz zu. Eine Unwirksamkeit ist auch gegeben, wenn die Anmeldung von Eigenbedarf nicht vorschriftsmäßig begründet wurde. Bedeutet die Kündigung eine besondere Härte für den Mieter, etwa aufgrund seines Alters oder schwerer Krankheit, ist jegliche Kündigung erschwert. Ist bereits bei Abschluss des Mietvertrages bekannt, dass Sie die Wohnung später wegen Eigenbedarf benötigen, muss der Mieter vorab darüber informiert werden. Geschieht dies nicht, dürfen Sie keinen Eigenbedarf anmelden beziehungsweise ist dem Mieter damit ein wirksamer Widerspruchsgrund gegeben. Sie müssen aber keinesfalls einen eventuellen Eigenbedarf, den Sie zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses noch gar nicht kennen, einkalkulieren geschweige denn den Mieter auf eine solche Eventualität hinweisen.
Zweckverfehlung oder lediglich eine kurzfristige Eigennutzung sind weitere Aspekte, die zu einer Unwirksamkeit führen oder dem Mieter einen begründeten Widerspruch gestatten. Achten Sie zudem darauf, erst dann wegen Eigenbedarf zu kündigen, wenn der Wohnraum tatsächlich benötigt wird: Heute eine dreimonatige Kündigungsfrist anzusetzen, weil Sie selbst die Wohnung in einem Jahr benötigen, ist unverhältnismäßig. Entfällt der Grund für den Eigenbedarf nach der Kündigung, ist der Mieter unverzüglich darüber zu informieren und darf wohnen bleiben. Das gilt nicht, wenn die Gründe erst nach Beendigung des Mietverhältnisses entfallen. Nach Auszug des Mieters muss die Wohnung tatsächlich wie in der Eigenbedarfsanmeldung genutzt werden. Andernfalls kann er wiederum versuchen, Schadensersatz geltend zu machen.
Alternativen zum Eigenbedarf anmelden
Widerspricht der Mieter Ihrer Kündigung, entscheidet im Zweifel ein Gericht über deren Wirksamkeit. Sind Sie im Recht sowie beim Eigenbedarf anmelden korrekt vorgegangen und der Mieter zieht nicht aus, hilft Ihnen nur eine Räumungsklage. Beides ist müßig - eine einvernehmliche außergerichtliche Lösung kann sich als vorteilhafter erweisen.
Als Möglichkeit könnte in Betracht gezogen werden, sich über eine verlängerte Kündigungsfrist zu einigen. Ebenso können Sie ein Mietaufhebungsvertrag anstreben. In einem solchen kann neben dem Aufhebungsdatum beispielsweise der Mieter von der Renovierung der Wohnung befreit werden oder Unterstützung beim Umzug zugesagt werden.
Finanzielle Lücke der fehlenden Mieteinnahmen ausgleichen
Mit der Eigennutzung der Immobilie verzichten Sie auch auf vorher noch verfügbare Mieteinnahmen. Eine Lösung für den Ausgleich dieser finanziellen Lücke kann beispielsweise ein Immobilien-Teilverkauf oder eine Leibrente darstellen, wobei der Immobilien Teilverkauf in etlichen Situationen die bessere Alternative darstellt. Dazu berät Heimkapital Sie gerne telefonisch.
Fazit: Beim Eigenbedarf anmelden korrekte Vorgehensweise beachten
Als Besitzer kann Ihnen die Nutzung Ihres vermieteten Eigentums nicht verwehrt werden, sofern tatsächlicher Bedarf besteht und nicht triftige Gründe des Mieters dagegen sprechen. Der Bedarf und die nahestehende Bedarfsperson ist in einer ordentlichen Kündigung zu erläutern, die üblichen Kündigungsfristen sind einzuhalten. Das betrifft auch das Eigenbedarf anmelden nach einem Kauf, da Sie an die Stelle des bisherigen Vermieters treten.
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