Auflassungsvormerkung – Vorteile, Dauer und Kosten

Ein Eigentumswechsel bei Immobilien ist im wahrsten Sinne des Wortes eine „große“ Sache – für die meisten Menschen ist der Kauf einer eigenen Immobilie eine Entscheidung, die nur einmal im Leben getroffen wird, da meist große Summen Geld im Spiel sind. Der Gesetzgeber macht daher genaue Vorgaben zum Ablauf des Eigentumsübergangs, um die Interessen des Käufers wie des Verkäufers zu schützen. In diesem Artikel möchten wir auf einen wichtigen Schritt dieses Prozesses eingehen, die sogenannte Auflassungsvormerkung. Wer sich schon einmal gefragt hat, „Auflassungsvormerkung – was ist das?“, oder gerade selbst mitten in solch einem Prozess steckt und mehr wissen möchte, findet hier die entsprechenden Antworten.

Was ist eine Auflassungsvormerkung?

Verkäufer und Käufer sind sich einig geworden, der notarielle Kaufvertrag ist unterschrieben – dem Eigentumsübergang steht nun eigentlich nichts mehr im Wege. Oder?

Im Gegensatz zu anderen Arten von Kaufverträgen, etwa beim Kauf eines Autos, erfolgt der Eigentumsübergang nicht mit der Unterschrift beider Parteien auf dem Kaufvertrag, sondern erst mit der Umschreibung im Grundbuch – der sogenannten Auflassung. Bis dahin vergeht häufig viel Zeit, da die Finanzierung gesichert werden und der Kaufpreis bezahlt werden muss.

Aus diesem Grund wird eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen, um den Käufer in der Zwischenzeit vor einer Doppelveräußerung der Immobilie zu schützen. Die Auflassungsvormerkung schützt den Käufer außerdem davor, dass der Verkäufer die Immobilie vor der Umschreibung noch belastet. Die Auflassungsvormerkung bietet also per Definition eine wichtige Absicherung für den Käufer und sollte daher immer direkt mit der Unterschrift des notariellen Kaufvertrags eingetragen werden.

Geregelt ist die Auflassungsvormerkung in § 883 BGB. Sie ist zwar nicht gesetzlich vorgeschrieben, ist aber dennoch üblich und wird in der Praxis praktisch immer vorgenommen.

Wo muss ich die Auflassungsvormerkung beantragen und wie lange dauert das?

Im Rahmen des Hauskaufs wird die Auflassungsvormerkung direkt nach Abschluss des Kaufvertrags im Grundbuch eingetragen. Dabei wird die Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch vom Notar veranlasst, der den Kaufvertrag beurkundet hat. Dieser beantragt die Eintragung beim zuständigen Grundbuchamt.

Das Grundbuchamt prüft den Antrag und trägt die Auflassungsvormerkung ein, wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind. Vom Zeitpunkt der Beantragung der Eintragung bis zum tatsächlichen Eintrag der Auflassungsvormerkung ist mit einer Dauer von wenigen Wochen zu rechnen. Wie lange es genau dauert, hängt von der jeweiligen Arbeitsbelastung des zuständigen Grundbuchamts ab. Auch die Komplexität des Kaufvertrags kann sich auf die Dauer auswirken. Um eine schnelle Bearbeitung zu ermöglichen, müssen dem Grundbuchamt außerdem alle Unterlagen korrekt und vollständig vorliegen.

Welche Rechte werden dem Käufer durch die Auflassungsvormerkung zugestanden?

Mit der Auflassungsvormerkung wird dem Käufer ein gesetzlich geschützter Anspruch auf das Eigentum an der Immobilie gesichert. Hier liegt auch der Unterschied zwischen der Auflassung und der Auflassungsvormerkung: Mit der Eintragung der Auflassungsvormerkung wird dem Käufer der Eigentumsübergang vorläufig zugesichert, der tatsächliche Eigentümerwechsel erfolgt jedoch erst mit der Auflassung, bei der der Käufer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird.

Was passiert nach der Auflassungsvormerkung? Mit der Sicherheit, die er durch diese erhält, kann der Käufer nun alle weiteren Schritte für den Eigentümerwechsel veranlassen. Der wichtigste Schritt ist hier die Sicherung der Finanzierung. Für Kreditinstitute bedeutet die eingetragene Auflassungsvormerkung ebenfalls eine Sicherheit und erleichtert so unter Umständen die Kreditvergabe. Der Käufer kann an dieser Stelle auch bereits Vorkehrungen für notwendige Renovierungsarbeiten sowie alle weiteren Maßnahmen zur Vorbereitung des Eigentumsübergangs treffen.

Was passiert aber, wenn man den Eigentumswechsel trotz Auflassungsvormerkung nicht weiter verfolgt? Hier muss beachtet werden, dass die Auflassungsvormerkung verjährt, wenn innerhalb einer bestimmten Zeit kein Eigentümerwechsel erfolgt ist. Hinsichtlich der Frist der Verjährung einer Auflassungsvormerkung gilt § 196 BGB, laut dem Ansprüche auf die Übertragung des Eigentums oder auf andere Rechte an einem Grundstück nach zehn Jahren verjähren.

Welche Vorteile hat eine Auflassungsvormerkung?

Mit der Auflassungsvormerkung wird der Käufer vor Ansprüchen Dritter geschützt. Mit einer eingetragenen Auflassungsvormerkung hat der Käufer einen vorrangigen Anspruch auf die Immobilie, auch wenn andere Käufer zum Beispiel einen höheren Preis bieten oder Gläubiger die Immobilie zur Tilgung einer Schuld beanspruchen wollen.

Die Auflassungsvormerkung schützt den Käufer aber auch davor, dass die Immobilie vor dem tatsächlichen Eigentumsübergang noch belastet oder als Sicherheit für einen Kredit beliehen wird. Dadurch, dass die Auflassungsvormerkung im Grundbuch für jeden sichtbar ist und der Käufer einen vorrangigen Anspruch erhält, ist eine Belastung oder Beleihung der Immobilie nicht mehr ohne Zustimmung des Begünstigten der Auflassungsvormerkung möglich.

Was kostet eine Auflassungsvormerkung?

Die Eintragung der Auflassungsvormerkung ist mit Kosten verbunden, die zu den Kaufnebenkosten zählen und vom Käufer übernommen werden. Die Höhe der Kosten für die Auflassungsvormerkung richtet sich nach dem Immobilienwert. Dabei beläuft sich die Gebühr in der Regel auf die Hälfte der Gebühr, die später für den Grundbucheintrag fällig wird und bis zu 0,5 Prozent des Kaufpreises betragen kann.

Bei einem Kaufpreis von 250.000 Euro beträgt die Gebühr für den Grundbucheintrag zum Beispiel bis zu 1.250 Euro. Die Kosten für die Auflassungsvormerkung belaufen sich demnach in diesem Beispiel auf bis zu 625 Euro.

Wann ist eine Auflassungsvormerkung wichtig und wann kann darauf verzichtet werden?

Bei einem Gesamtverkauf der Immobilie ist die Auflassungsvormerkung eine gängige Praxis. Das Gleiche gilt auch für den Immobilienteilverkauf, eine Form der Immobilienverrentung.

Bei einem Teilverkauf kauft ein professioneller Anbieter einen Anteil an Ihrer Immobilie. Der Unterschied zu einem Gesamtverkauf liegt darin, dass Sie Haupteigentümer bleiben und die Immobilie weiter selbst bewohnen. Mit einem im Grundbuch eingetragenen Nießbrauchsrecht sind Sie diesbezüglich abgesichert und können darüber hinaus die Immobilie auch vermieten und an der Wertsteigerung teilnehmen. Da der Ablauf des Teilverkaufs dem eines Gesamtverkaufs ansonsten ähnelt und auch über einen Notar abgeschlossen wird, sichert sich der Teilkäufer auch hier mit der Eintragung einer Auflassungsvormerkung ab.

Nicht notwendig ist die Auflassungsvormerkung meist in anderen Fällen, in denen ein Eigentumswechsel nicht vorgesehen ist. Bei einer Immobilienfinanzierung oder einem Modernisierungskredit sichert sich der Kreditgeber zwar ebenfalls gegen einen möglichen Zahlungsausfall des Kreditnehmers – in der Regel der Immobilieneigentümer – ab. Als Sicherungsinstrument dient hier aber die Grundschuld, die ebenfalls im Grundbuch eingetragen wird.

Fazit: Die Auflassungsvormerkung ist ein unverzichtbarer Teil des Immobilienverkaufs

Die Auflassungsvormerkung ist ein fester Bestandteil des Ablaufs beim Immobilienverkauf und sollte grundsätzlich immer erfolgen. Nur so erhält der Käufer wirklich Sicherheit, dass der Eigentumswechsel tatsächlich erfolgt oder der Wert nicht durch nachträglich eingetragene Belastungen geschmälert wird. Ein Verzicht darauf setzt großes Vertrauen zwischen den beiden Parteien voraus und erfolgt fast ausschließlich bei Verkäufen innerhalb der Familie.

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