Verwalterzustimmung

In einem Gebäude mit Eigentumswohnungen bewohnen mehrere Eigentümer gemeinsam ein Grundstück und bilden somit eine Eigentümergemeinschaft. In einer sogenannten Teilungserklärung werden die Eigentumsverhältnisse sowie die Rechte und Pflichten der jeweiligen Wohnungseigentümer festgelegt. Die einzelnen Eigentümer können bestimmte Entscheidungen nicht im gleichen Maße selbstständig treffen, wie dies bei einem Einfamilienhaus der Fall ist. Dies gilt häufig dann, wenn einer der Eigentümer seine Wohnung verkaufen möchte. In vielen Fällen gilt es hier erst eine Verwalterzustimmung einzuholen. Im folgenden Artikel erklären wir Ihnen, was hinter der Verwalterzustimmung steckt und wann diese erforderlich ist.

Was ist eine Verwalterzustimmung?

Die Verwalterzustimmung ist im Wohnungseigentumsgesetz geregelt. Laut § 12 Absatz 1 WEG kann in der Teilungserklärung vereinbart werden, dass für die Veräußerung einer Wohnung die Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten eingeholt werden muss. In vielen Fällen bestellt die Wohnungseigentümergemeinschaft einen Verwalter, der diese vertritt und als Dritter die Zustimmung zur Veräußerung einer Wohnung – die sogenannte Verwalterzustimmung – erteilt oder verweigert.

Wofür brauche ich eine Verwalterzustimmung?

Bei einer Eigentumswohnung, in der Fachsprache Sondereigentum genannt, können nur solche Maßnahmen ohne Zustimmung der Eigentümergemeinschaft getroffen werden, die ausschließlich das Sondereigentum betreffen. Wirken sie sich auf die anderen Wohnungen oder Eigentümer aus, muss deren Zustimmung eingeholt werden. Dies ist zum Beispiel beim Verkauf einer Wohnung der Fall.

Für die restlichen Eigentümer ist es wichtig, dass der in die Eigentümergemeinschaft eintretende neue Eigentümer zuverlässig und solvent ist. Ist er beispielsweise nicht in der Lage, das Wohngeld zu bezahlen, gehen die Zahlungsausfälle zu Lasten der anderen Eigentümer. Auch gemeinschaftswidriges Verhalten, etwa durch rücksichtslose Verhaltensweisen, beeinträchtigen die anderen Eigentümer.

Um dies zu verhindern, bestimmen viele Eigentümergemeinschaften, dass beim Verkauf einer Eigentumswohnung die Verwalterzustimmung einzuholen ist.

Wer übernimmt die Kosten der Verwalterzustimmung?

Die Kosten für die Verwalterzustimmung setzen sich zum einen aus den Verwaltungskosten und zum anderen aus den Notarkosten zusammen, denn die Verwalterzustimmung muss vor einem Notar erklärt werden. In der Vergangenheit war es üblich, dass die durch die Verwalterzustimmung entstandenen Kosten vom Käufer der Eigentumswohnung beglichen wurden. 2019 fasste die Bundesnotarkammer jedoch den Beschluss, dass dies unzulässig ist. Nach diesem Beschluss ist der Verwalter selbst, welcher schließlich die notarielle Beurkundung in Auftrag gibt, Kostenschuldner der vom Notar erhobenen Gebühr.

Der Verwalter erhält die Kosten für die Verwalterzustimmung wiederum von der Eigentümergemeinschaft zurück. Innerhalb dieser werden die Kosten nach dem festgelegten Kostenschlüssel auf die Wohnungseigentümer verteilt. In der Eigentümerversammlung kann aber auch geregelt werden, dass der Eigentümer, der seine Wohnung veräußert, die Kosten zu tragen hat. In diesem Fall kommt es nicht selten vor, dass sich der veräußernde Eigentümer die Kosten für die Verwalterzustimmung durch eine Vereinbarung im Kaufvertrag vom Käufer erstatten lässt.

Kann eine Verwalterzustimmung verweigert werden?

Aus § 12 Absatz 2 WEG geht hervor, dass die Verwalterzustimmung auch verweigert werden kann. Allerdings wird vorausgesetzt, dass ein wichtiger Grund für die Verweigerung vorliegen muss. Ein solcher liegt vor, wenn begründete Zweifel an der finanziellen oder persönlichen Seriosität des Käufers vorliegen. Das heißt, es besteht das Risiko, dass mit dem Eintritt des Käufers in die Eigentümergemeinschaft die Gemeinschaftsinteressen verletzt werden.

Dabei müssen konkrete Anhaltspunkte vorliegen, bloße Vermutungen reichen nicht aus, um die Verwalterzustimmung zu verweigern. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn der Käufer bis dato zur Miete gewohnt hat und über längere Zeit seine Miete nicht oder erst verspätet bezahlt hat. Ein weiterer Anhaltspunkt liegt vor, wenn der Käufer bekanntermaßen über kein Einkommen und kein Vermögen verfügt.

Neben diesen finanziellen Gründen kann die Verweigerung der Verwalterzustimmung aber auch aufgrund persönlicher Eigenschaften erfolgen. Auch hier gilt, dass eine reine Vermutung nicht ausreicht. Ist aber zum Beispiel bekannt, dass der Käufer regelmäßig Streit mit anderen Bewohnern hat, oder er sich in der Vergangenheit anderweitig gemeinschaftsschädigend verhalten hat, kann der Verwalter ebenfalls seine Zustimmung verweigern.

Welche Rolle spielt die Verwalterzustimmung beim Immobilienverkauf?

In vielen Wohnungseigentümergemeinschaften gibt es die Bestimmung, dass beim Verkauf einer Wohnung die Verwalterzustimmung erforderlich ist. Beim Immobilienverkauf spielt sie also dann eine wichtige Rolle, wenn es sich bei der Immobilie um eine Eigentumswohnung handelt und die Eigentümergemeinschaft die Verwalterzustimmung verlangt. In diesem Fall kann der Verkauf ohne die Verwalterzustimmung nicht durchgeführt werden.

Was gilt aber bei einem Teilverkauf? Auch hier tritt ein neuer Eigentümer ein, allerdings „nur“ als Miteigentümer. Der bisherige Eigentümer bleibt Haupteigentümer, erhält ein vollumfängliches Nießbrauchrecht und hat weiterhin die volle Kontrolle und Entscheidungsmacht. Für die anderen Eigentümer bleibt also faktisch alles beim Alten. Dennoch ist, wie bei einem Gesamtverkauf, auch bei einem Teilverkauf in den meisten Fällen eine Verwalterzustimmung einzuholen. Sie sollten daher in jedem Fall immer klären, ob die Gemeinschaft im individuellen Fall eine Verwalterzustimmung verlangt.

Wie sinnvoll die Verwalterzustimmung ist, ist übrigens umstritten. Eine tatsächliche Prüfung der Verlässlichkeit des Käufers erfolgt nämlich in der Praxis häufig nicht und ist oft auch nicht möglich. Umgekehrt entstehen durch die Verwalterzustimmung Kosten und nicht selten Verzögerungen beim Verkauf.

Fazit: Die Gemeinschaft entscheidet, ob eine Verwalterzustimmung eingeholt werden muss

Ob eine Verwalterzustimmung erforderlich ist, ist grundsätzlich im Einzelfall zu prüfen. Das Wohnungseigentümergesetz bietet lediglich die Möglichkeit, eine solche Vereinbarung zu treffen, schreibt dies aber nicht vor. Es ist also letztlich immer die Entscheidung der jeweiligen Eigentümergemeinschaft, ob der Eintritt eines neuen Eigentümers der Zustimmung der Gemeinschaft oder des Verwalters bedarf. Wie bei einem Gesamtverkauf, ist auch bei einem Teilverkauf in jedem Falle immer zu prüfen, ob in der jeweiligen Situation eine Verwalterzustimmung benötigt wird.

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