Transaktionskosten fallen bei allen wirtschaftlichen Tätigkeiten an. Es handelt sich dabei um die Kosten, die erforderlich sind, um wirtschaftliche Austauschprozesse zu realisieren. Die Transaktionskosten bei einem Hausverkauf können den Gewinn durch das Immobiliengeschäft in bestimmten Konstellationen deutlich schmälern und sollten daher nicht unterschätzt werden. Vor allem bei privaten Verkäufern empfiehlt sich die Kooperation mit einem professionellen Partner.
Was sind Transaktionskosten genau?
Der Begriff der Transaktionskosten stammt aus den Wirtschaftswissenschaften. Vor allem in der sogenannten Institutionenökonomik spielt er eine zentrale Rolle. Die Institutionenökonomik wurde als ein Zweig der Wirtschaftswissenschaften seit dem Ende des 19. Jahrhunderts vor allem in den USA entwickelt. Sie untersucht die Wechselwirkung zwischen wirtschaftlichen Prozessen und gesellschaftlichen Institutionen. Transaktionen sind aus der Perspektive der Institutionenökonomik unter anderem konstituierende Komponenten, damit sich für ein Produkt oder eine Dienstleistung überhaupt ein Markt entwickeln kann. Transaktionskosten sind die Kosten, die im Rahmen ökonomischer Austauschprozesse entstehen, jedoch kein unmittelbarer Bestandteil des Kaufpreises eines Wirtschaftsgutes sind.
Transaktionskosten entstehen bei der Übertragung von Gütern, Kapital sowie der grundlegenden Verfügungsrechte über diese Werte, die ihre Grundlage wiederum in Eigentumsrechten haben. Zentral für die Transaktionskosten-Definition ist der Ausgangspunkt, dass diese Kosten in keiner direkten Beziehung zur Herstellung eines Wirtschaftsgutes stehen, sondern durch den Austausch dieser Güter zwischen den verschiedenen Wirtschaftssubjekten – beispielsweise Verkäufern und Käufern einer Sache zustande kommen. Für die Effizienz wirtschaftlicher Prozesse und somit auch von Kaufvorgängen sind die Transaktionskosten ein entscheidendes Kriterium. Die Transaktionskosten-Bedeutung liegt darin, dass diese Kosten ein relevanter Faktor sind, um Einsparungen und damit Kosten- und Wettbewerbsvorteile zu erzielen. Um dieses Ziel zu erreichen, müssen sie transparent und entsprechend ausgestaltet werden.
Was fällt unter die Transaktionskosten?
Transaktionskosten sind aus dieser allgemeinen Perspektive sehr weit gefasst. Beispielsweise wird eine Übertragung von Verfügungsrechten nicht nur bei einem Kauf oder Verkauf, sondern auch bei der Begründung oder Veränderung eines Mietverhältnisses vorgenommen. In diesen Bereich fallen insbesondere die folgenden Kostenarten:
- Kosten für die Beschaffung von Informationen über den Gegenstand der Transaktion
- Kosten für die Beschaffung potenzieller Transaktionspartner und die Geschäftsanbahnung
- Kosten für Vereinbarungen /Vertragsverhandlungen sowie die Ausarbeitung von Verträgen, Vertragsunterzeichnung
- Kosten für die Abwicklung und Kontrolle einer Transaktion – Überwachung von Terminen, Preisen, Qualität und der generellen Vertragserfüllung
- Kosten für nachträgliche Anpassungen und Veränderungen von Vertragsinhalten.
Transaktionskosten können für Leistungstransaktionen und finanzielle Transaktionen beispielsweise als Transaktionskosten für Aktien entstehen.
Leistungstransaktionen verändern den Bestand an Forderungen und Verbindlichkeiten der jeweiligen Geschäftspartner.
Bei Finanztransaktionen wird dagegen eine finanzielle Forderung gegen eine andere Forderung getauscht. Neben der unmittelbaren monetären Dimension dieser Kosten muss auch der Aufwand an Zeit und Ressourcen für die Transaktion in die Betrachtung einbezogen werden.
Für eine Transaktionskosten-Definition ist außerdem der Unterschied zwischen einseitigen und zweiseitigen Transaktionen in Betracht zu ziehen. Eine einseitige Transaktion erfolgt ohne Gegenleistung – beispielsweise bei einer Schenkung. Die Transaktionskosten trägt in diesem Fall normalerweise ausschließlich die schenkende Person. Bei einer zweiseitigen Transaktion steht dem jeweiligen Wirtschaftsgut wie etwa Produkten, Dienstleistungen oder Forderungen – eine Gegenleistung gegenüber. Über die Aufteilung der Kosten für die Transaktion muss zwischen den Geschäftspartnern eine Vereinbarung getroffen werden.
Wie lassen sich Transaktionskosten berechnen?
Die Höhe von Transaktionskosten hängt in der Regel von der Werthaltigkeit der anvisierten Transaktionen ab. Je höher die ausgetauschten Werte sind, desto höher sind auch die Transaktionskosten, die durch diesen Geschäftsprozess entstehen.
Generell hängt die Höhe der Transaktionskosten von folgenden Leistungseigenschaften ab:
- Spezifität
- Strategische Bedeutung
- Unsicherheit und Risiken
- Der Häufigkeit der Transaktion.
Die Spezifität einer Leistung bzw. Transaktion ist dabei ein entscheidender Kostenfaktor: Hohe Spezifität begründet eine monopolartige Beziehung, aus der wechselseitige Abhängigkeiten der Akteure resultieren, die für die Transaktionskosten in beträchtlichem Umfang als Treiber wirken können. Aufgrund der Spezifität der Transaktion ist gleichzeitig ein stabiler Rahmen wichtig. Aus einer hohen Spezifität der Transaktion resultiert meist eine hohe strategische Bedeutung. Unsicherheit wirkt sich in zwei Dimensionen auf die Höhe der Transaktionskosten aus: Sie unterstützt die Spezifität und die strategische Relevanz der Leistung und wirkt damit als Kostentreiber. Wenn sie im Verlauf der Transaktion zunimmt, kann dies einer langfristigen vertraglichen Absicherung entgegenstehen, so dass die Kosten für Vertragsanpassungen steigen.
In der Praxis ist die Berechnung von Transaktionskosten schwierig. Sofern es um Unternehmen geht, fallen sie in der Regel in den Bereich der Gemeinkosten, die einzelnen Leistungen nicht oder nur in begrenztem Umfang zugerechnet werden können. Transaktionskosten für Aktien hängen auch von den Handelskonditionen an den Börsen ab. Etwas einfacher ist es bei überschaubaren Transaktionen unter privater Beteiligung wie beispielsweise einem Hausverkauf. Die Berechnung der Transaktionskosten kann in diesem Fall erfolgen, indem alle Kosten, die unter diesen Posten fallen, aufgelistet und addiert werden. Generell gilt, dass eine möglichst exakte Berechnung von Transaktionskosten ein entscheidendes Kriterium dafür ist, ob Geschäfte renditeträchtig sind und sich folglich lohnen.
Was ist ein gutes Transaktionskosten-Beispiel?
Ein gutes Beispiel für die Zusammensetzung dieser Kosten ist ein privater Hausverkauf. Dabei kann es sich um ein Immobiliengeschäft zwischen Privatpersonen oder den Verkauf einer privaten Immobilie an einen professionellen Investor handeln.
Die Transaktionskosten bei einem Hausverkauf, einem Teilverkauf aber teilweise auch bei einer Verrentung oder Beleihung sind ein Bestandteil der noch umfangreicheren Nebenkosten für die Transaktion. Je nach Anbieter des (Teil-)Verkaufs werden diese Kosten oft vom (Teil-)Käufer getragen. Unmittelbar den Transaktionskosten zugerechnet werden dabei die folgenden Kostenarten:
- Kosten für die Käufersuche, eventuell die Maklerprovision
- Kosten für Gutachten (Verkehrswertgutachten, Gutachten über die Beschaffenheit einzelner Immobilienbereiche)
- Kosten für die Beschaffung weiterer Dokumente
- Kosten für die Begehung des Objektes mit einem Architekten oder Bauingenieur, um Mängel festzustellen oder Modernisierungsarbeiten zu planen
- Kosten für die Vorbereitung des Vertrages und Notargebühren
- Kosten für den Grundbucheintrag
- Grunderwerbssteuer und andere Steuern (beispielsweise Spekulationssteuer, wenn eine privat genutzte Immobilie vor dem Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist verkauft wird.
Leistungseigenschaften einer Immobilientransaktion
Im Hinblick auf die Leistungseigenschaften unter den Aspekten Spezifität, strategische Bedeutung, Unsicherheit und Risiken sowie Transaktionshäufigkeit lässt sich ein privater Immobilienverkauf folgendermaßen beschreiben:
- Eine solche Transaktion ist vor allem bei einem Geschäft zwischen Privatpersonen hochspezifisch. Das zu verkaufende Objekt trägt in der Regel singulären Charakter. In welchem Maße sich diese Singularität auf die Transaktionskosten auswirkt, hängt davon ab, in welchem Ausmaß für den Verkäufer weitere Käufer und für den Käufer auch andere Kaufobjekte in Frage kommen.
- Hieraus ergibt sich für beide Seiten eine hohe strategische Bedeutung – die Entscheidung hat gegebenenfalls umfassenden Einfluss auf die gesamte Lebenssituation des Verkäufers ebenso wie des Käufers.
- Unsicherheit und Risiken ergeben sich daraus, dass zum Zeitpunkt des Verkaufs nicht alle Gegebenheiten der Immobilie vollständig bekannt sind.
- Im privaten Kontext ist von einer seltenen oder – im Regelfall sogar einmaligen – Transaktion auszugehen.
Wie hoch können Transaktionskosten ausfallen?
Eine pauschale Aussage zur maximalen Höhe von Transaktionskosten kann nicht getroffen werden – den Ausschlag dafür geben der spezifische Charakter und die generellen Bedingungen des Geschäftes.
Für Immobilienverkäufe gilt die Faustregel, dass die Transaktionskosten für den Verkäufer und den Käufer die Grenze von 10 bis 15 Prozent nicht überschreiten sollten, damit das Geschäft für beide Seiten rentabel ist. Kosten für Finanzierungen werden dabei nicht den Transaktionskosten zugerechnet.
Warum gibt es Transaktionskosten?
Wirtschaftliche Aktivitäten ohne Transaktionskosten existieren nicht. Die Bedeutung der internen Transaktionskosten im Vergleich zu den Markttransaktionskosten wurde erstmals im Jahr 1937 durch den britischen Wirtschaftswissenschaftler Ronald Coase untersucht, der dafür 1991 mit dem Nobelpreis ausgezeichnet wurde. Relevant ist diese Erkenntnis unter anderem für die Bewertung, ob es günstiger ist, ein Wirtschaftsgut selbst herzustellen oder auf dem Markt zu kaufen. Coases Transaktionskostenansatz schuf die Grundlage für eine vertragsorientierte Perspektive auf wirtschaftliches Handeln. Beispielsweise müssen Outsourcing-Prozesse auch aus einer Transaktionskosten Perspektive betrachtet werden, um zu beurteilen, ob sie ökonomisch sinnvoll sind und einen Beitrag zu einer wirtschaftlichen Unternehmensführung leisten. Dieser Ansatz kann auch auf Immobiliengeschäfte und andere Bereiche übertragen werden. Transaktionskosten sind ein wichtiger Aspekt zur Rentabilitäts-Beurteilung wirtschaftlicher Prozesse.
Fazit: Transaktionskosten
Transaktionskosten fallen bei allen wirtschaftlichen Tätigkeiten an. Sie entstehen, wenn einer Person die Verfügungsrechte für ein Wirtschaftsgut übertragen werden. Beispielsweise fallen bei Immobilientransaktionen neben dem Kaufpreis des Objektes auch Kosten für die Käufersuche, für Gutachten, notarielle Eintragung eines Nießbrauchsrechts, die Beschaffung von Dokumenten, für die Vorbereitung und Beurkundung des Vertrages sowie für Steuern an. Wichtig ist, dass diese Kosten vollständig und transparent ausgewiesen werden, da sie Einfluss auf die Rendite des Geschäftes nehmen. Eigentümer, die ihre Immobilie durch eine Beleihung, Immobilienrente, oder einen Teilverkauf kapitalisieren wollen, sollten mit einem Anbieter zusammenarbeiten, der diese Kosten übernimmt.
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