Wer eine Immobilie finanziert, plant langfristig. Gerade in Zeiten niedriger Zinsen kann es sinnvoll sein, bereits im Voraus ein zinsgünstiges Darlehen abzuschließen. Die Einkommensverhältnisse und Lebensumstände ändern sich jedoch im Laufe der Zeit. Oft stellt sich später die Frage, ob das Darlehen noch benötigt wird. In vielen Fällen berechnen Banken eine sogenannte Nichtabnahmeentschädigung, falls der Kredit nicht in Anspruch genommen wird.

Was ist eine Nichtabnahmeentschädigung?

Bei einer Baufinanzierung vereinbart die Bank mit dem Kunden einen festen Zinssatz für einen vorab festgelegten Zeitraum, der meist fünf bis zehn Jahre beträgt. Die Bank wird die Immobilie beleihen, um die Finanzierung bis zur Rückzahlung des gesamten Kredites abzusichern. Da die Kreditlaufzeit oft die Dauer der Zinsfestschreibung übersteigt, sichern sich viele Immobilienbesitzer bereits vorab einen günstigen Zinssatz für die Zeit nach der ersten Zinsfestschreibung. Wird die Anschlussfinanzierung vom Kunden jedoch nicht in Anspruch genommen, entgehen der Bank diese Zinseinnahmen. Sie verlangt daher eine Entschädigung, eine sogenannte Nichtabnahmeentschädigung.

Nichtabnahmeentschädigung: Wie hoch ist sie?

Die Höhe der Nichtabnahmeentschädigung richtet sich unter anderem danach, wie hoch der mit der Bank vereinbarte Zinssatz für das neue Darlehen und wie hoch der aktuelle Refinanzierungssatz der Bank am Markt ist. Die Kosten für die Nichtabnahme des Darlehens werden daher in der Regel zu dem Zeitpunkt berechnet, zu dem der Kunde bei der Bank die Auflösung des Darlehensvertrags beantragt. Wie hoch die zu zahlende Nichtabnahmeentschädigung ist, hängt daher vom Einzelfall ab.

Nichtabnahmeentschädigung bei der Baufinanzierung

Die Finanzierung einer Immobilie erfolgt meist über einen Zeitraum von bis zu 30 Jahren. Der Zinssatz für das Darlehen wird in der Regel für höchstens zehn Jahre festgeschrieben. Um sich den aktuellen Zinssatz für die Zeit nach der Zinsfestschreibung zu sichern, kann er bereits im Vorfeld für das Anschlussdarlehen mit der Bank vereinbart werden. Entscheidet sich der Kunde jedoch, die Immobilie vor Ablauf der Finanzierung zu verkaufen oder aus anderen Gründen den Kredit nicht zu verlängern, berechnet die Bank unter Umständen eine Nichtabnahmeentschädigung. Sie richtet sich nach den aktuellen Zinssätzen am Markt und den mit der Bank ausgehandelten Konditionen für das Darlehen.

Berechnung der Nichtabnahmeentschädigung

Wenn Sie die Nichtabnahmeentschädigung berechnen möchten, die anfällt, falls Sie das Darlehen nicht in Anspruch nehmen, sind mehrere Faktoren zu berücksichtigen:

Wie hoch ist der Zinssatz, den Sie für das Darlehen mit der Bank vereinbart haben?
Welche Laufzeit haben Sie für das neue Darlehen vorgesehen?
Sind Sondertilgungen für das Darlehen möglich?
Wie hoch ist der aktuelle Refinanzierungssatz der Bank am Markt?
Welche zusätzlichen Gebühren sieht der Darlehensvertrag gegebenenfalls bei einer Nichtabnahme vor?

Die Nichtabnahmeentschädigung berechnet sich im Grunde aus der Differenz zwischen dem Zinssatz, der mit dem Kunden für das Darlehen vereinbart worden ist, und den Refinanzierungskosten der Bank. Sie deckt somit den entgangenen Gewinn der Bank aus dem nicht zustande gekommenen Darlehensvertrag ab. Da die Berechnung der Kosten im Falle einer Nichtabnahme des Darlehens aufgrund der verschiedenen Faktoren unter Umständen aufwendig sein kann, wäre ein Nichtabnahmeentschädigungs-Rechner hilfreich. Je nach Kreditinstitut variiert die Berechnung der Kosten jedoch. Die genaue Höhe der Nichtabnahmeentschädigung kann daher nur im Einzelgespräch mit einem Berater des jeweiligen Kreditinstituts geklärt werden.

Die Berechnung der Nichtabnahmeentschädigung sollte stets von einem unabhängigen Experten geprüft werden, da in einigen Fällen unter Umständen eine kostenlose Stornierung des Darlehensvertrags möglich ist. Um unnötige Kosten für eine Nichtabnahmeentschädigung zu vermeiden, ist es daher empfehlenswert, einen Finanzberater zu kontaktieren, der Ihnen bei der Berechnung beratend zur Seite steht. Auf diese Weise sparen Sie möglicherweise Gebühren, wenn Sie das Darlehen bei der Bank ablehnen.

Nichtabnahmeentschädigung bei Hausverkauf

Verschiedene Umstände können dazu führen, dass Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten:

Es steht eine kostenintensive Sanierung des Gebäudes an.
Für die Instandhaltung des Hauses und des Gartens wird Hilfe benötigt.
Das Haushaltseinkommen hat sich verringert.

Falls für das Eigenheim noch eine Immobilienfinanzierung besteht, kann beim Verkauf unter Umständen eine Nichtabnahmeentschädigung fällig werden, da die Darlehen vorzeitig getilgt werden. Diese zusätzlichen Kosten sollten beim Verkauf der Immobilie berücksichtigt werden.

Wird ein zusätzliches Einkommen benötigt, ist es unter Umständen gar nicht erforderlich, die Immobilie vorzeitig aufzugeben. Hat sich das Haushaltseinkommen verringert, können Sie beispielsweise mit dem neuen Eigentümer vereinbaren, dass Sie im Haus wohnen bleiben und er Ihnen auf Lebenszeit eine monatliche Leibrente zahlt.

Benötigen Sie Kapital, um das Haus zu sanieren oder zu renovieren, ist der Immobilienteilverkauf eine interessante Alternative. Bei dieser Variante bleiben Sie Mehrheitseigentümer und können durch ein im Grundbuch eingetragenes Nießbrauchrecht im geliebten Umfeld wohnen bleiben. Sie erhalten eine vorher fest vereinbarte Summe, um die erforderlichen Umbauarbeiten wie die Sanierung des Badezimmers oder der Küche vorzunehmen.

Nichtabnahmeentschädigung: Erfahrungen aus der Praxis

Viele Kunden sind sich beim Abschluss eines Darlehens mit festem Zinssatz nicht bewusst, dass im Falle einer Nichtabnahme des Kredits zusätzliche Kosten anfallen können. Innerhalb der Widerrufsfrist (in der Regel 14 Tage) kann der Darlehensvertrag kostenlos storniert werden. Da die Berechnung der Nichtabnahmeentschädigung oft kompliziert ist, lassen sich die Gebühren in vielen Fällen nur schwer abschätzen. Bei fallenden Kreditzinsen stellt die Aufhebung des Kreditvertrages unter Umständen sogar ein hohes Kostenrisiko für den Kunden dar.

Forward-Darlehen: Nichtabnahmeentschädigung berücksichtigen

Ein Forward-Darlehen dient in erster Linie dazu, sich im Voraus einen niedrigen Zinssatz für ein Darlehen zu sichern, das erst in einigen Monaten oder Jahren benötigt wird. Dem Risiko steigender Zinsen kann auf diese Weise vorgebeugt werden. Sollten die Zinsen bis zum Abnahmetermin des Darlehens jedoch sinken, hat der Kunde den vereinbarten Zinssatz dennoch zu zahlen. Sollte er sich entschließen, das Darlehen nicht in Anspruch zu nehmen, kann die Bank eine Nichtabnahmeentschädigung berechnen. Dies gilt sowohl für die Immobilienfinanzierung als auch für den Modernisierungskredit.

Fazit: Fachliche Beratung einholen

Bei einer Immobilienfinanzierung erfolgt die Planung der Darlehensrückzahlung langfristig. Um steigenden Zinsen rechtzeitig vorzubeugen, kann der Zinssatz für ein späteres Anschlussdarlehen bereits im Voraus vereinbart werden. Wird der Kredit aus verschiedenen Gründen nicht in Anspruch genommen, kann die Bank eine Nichtabnahmeentschädigung verlangen, die sich nach dem aktuell am Markt geltenden Zinssatz richtet. Dies kann für den Kunden ein hohes Kostenrisiko darstellen. Je nach Bank variiert die Berechnungsmethode und ist daher im Vorfeld schwer einschätzbar. Um unnötige Kosten zu vermeiden, sollte ein unabhängiger Berater hinzugezogen werden.

* Der aufgeführte Inhalt, Ratschläge und die angegebenen Informationen dienen allein informativen Zwecken und können keine Einholung von Rechtsrat ersetzen. Er stellt keine Finanzberatung dar.