Mietspiegel

Was ist der Mietspiegel?

Der Mietspiegel informiert über das durchschnittliche Mietpreisniveau in einer Stadt oder Gemeinde für Wohnungen, die auf dem freien Markt vermietet werden und keiner Sozialbindung unterliegen. Ein Mietspiegel wird in Tabellenform erstellt und - soweit in der jeweiligen Kommune vorhanden - meist frei zugänglich im Internet publiziert. Im Mietspiegel werden die ortsüblichen Nettoaltmieten von Mietwohnungen so ausgewiesen, dass durch bestimmte Kriterien eine Vergleichbarkeit gegeben ist. Wesentliche Vergleichsmerkmale für Mietwohnungen sind beispielsweise Baujahr, Wohnungsgröße sowie Ausstattung und Lage.

Eine Verpflichtung, einen Mietspiegel zu erstellen, besteht für die Kommunen nicht. Zwar werden sie durch den Gesetzgeber dazu angehalten, wenn das Bedürfnis nach einem Mietspiegel besteht und seine Erstellung mit vertretbarem Aufwand möglich ist - praktisch durchgesetzt wird diese Vorgabe jedoch nicht. Selbst die 80 deutschen Großstädte haben nicht alle einen Mietspiegel erstellt.

Mietspiegel kalt oder warm?

Der Mietspiegel gibt anhand der vorgegebenen Vergleichskriterien Auskunft über die durchschnittliche örtliche Miete von Wohnungen mit weitgehend identischen Merkmalen. Viele Nutzer sind sich nicht ganz sicher, ob die Miete pro qm darin kalt oder warm ausgewiesen wird. Die Antwort: Ein Mietspiegel beruht grundsätzlich auf der Nettokaltmiete (Miete ohne Neben- und Betriebskosten), die als Mietpreis pro qm angegeben wird. Falls im Mietvertrag eine Brutto-Kaltmiete (Miete mit allen Nebenkosten außer Heiz- und Warmwasserkosten) angegeben wird, muss die Mietspiegel-Kaltmiete / der offiziell gültige Quadratmeterpreis der Miete durch entsprechende Umrechnungen ermittelt werden, sofern dies für die Mietfestsetzung oder eine Mieterhöhung der Mietspiegel angewendet werden soll.

Neben dem Mietpreis pro Quadratmeter werden im Mietspiegel zusätzlich Mietpreisspannen dargestellt. Sie geben die Abweichungen der individuell gezahlten beziehungsweise geforderten Kaltmiete von der örtlichen Durchschnittsmiete für eine vergleichbare Immobilie an.

Einfacher und qualifizierter Mietspiegel

Erstellt wird der Mietspiegel von den kommunalen wohnungswirtschaftlichen Akteuren. Neben eigenen Daten der Städte und Gemeinden fließen in den Mietspiegel Informationen von Wohnungsunternehmen, Genossenschaften, Mietervereinen sowie den Haus- und Grundbesitzervereinen ein. Dabei wird nach einfachen und qualifizierten Mietspiegeln unterschieden.

Die Daten für einen einfachen Mietspiegel werden in der Regel durch Befragungen von Mietern und Vermietern erhoben. Ihre Aussagekraft für die Entwicklung der lokalen Mieten ist begrenzt, da meist nur Angaben zu Neuvermietungen erhoben werden und ein einfacher Mietspiegel lediglich auf der Basis von Stichproben erstellt wird.

Um einen qualifizierten Mietspiegel zu erstellen, werden dagegen dokumentierte und wissenschaftlich fundierte Methoden der Datenerhebung und -bewertung angewendet. Auch an die Aktualität der Daten werden höhere Anforderungen als bei einem einfachen Mietspiegel gestellt. Oft werden sie durch darauf spezialisierte Forschungseinrichtungen erhoben. Die Datenbasis für einen qualifizierten Mietspiegel kann sehr komplex sein. Beispielsweise werden dafür der Mietpreis pro Quadratmeter bei Neuvermietungen und Bestandsmieten, sowie differenzierte Lage- und Ausstattungskriterien herangezogen. Allerdings sind die Methoden der Datenerhebung und des Datenausweises auch für qualifizierte Mietspiegel nicht standardisiert, sondern werden durch die Städte und Gemeinden zusammen mit den jeweiligen Partnern für die Datenerhebung definiert. Problematisch im Hinblick auf die Aussagekraft ist auch bei einem qualifizierten Mietspiegel die Größe der Stichprobenerhebungen, da zum Teil nur 0,5% aller Wohnungen in einer Stadt erfasst werden.  Trotzdem sind die Angaben in einem qualifizierten Mietspiegel rechtlich relevant und werden gegebenenfalls auch gerichtlich anerkannt.

Wie wird der Mietspiegel angewendet?

Zur Festlegung oder Überprüfung der Kaltmiete wird der Mietspiegel folgendermaßen angewendet:

• Mit Hilfe der Mietpreistabelle werden anhand diverser Merkmale der Wohnung (Baujahr, Wohnfläche, Wohnlage) zunächst der durchschnittliche Mietpreis pro qm sowie die jeweilige Mietpreisspanne ermittelt.
• Im nächsten Schritt wird die Wohnung anhand ihrer Ausstattungsmerkmale bewertet und in die Mietpreisspanne eingeordnet. Als wohnwerterhöhend oder -mindernd wirken sich beispielsweise Zustand und Ausstattung der Küche und des Badezimmers aus. Ebenso spielen dafür die Heizungsanlage, die Bausubstanz und der energetische Status der Wohnung eine Rolle.
• Die Mietspiegel der jeweiligen Gemeinden geben in der Regel vor, welche prozentualen Zu- oder Abschläge auf die durchschnittliche Kaltmiete vorgenommen werden dürfen, wenn entweder die wertsteigernden oder wertmindernden Wohnungseigenschaften überwiegen. Wenn keine Merkmale vorhanden sind, die den Wohnwert steigern oder senken, gilt die Durchschnittsmiete.

In qualifizierten Mietspiegeln werden diese Berechnungen verbindlich vorgegeben. Vor allem größere Städte bieten Mietern und Vermietern zusammen mit dem örtlichen Mietspiegel auch einen Mietspiegelrechner an. Für eine solche Mietspiegelabfrage werden in das Onlineformular alle relevanten Wohnungseigenschaften eingegeben und das Ergebnis zeigt, ob aufgrund des aktuellen Mietspiegels eine Mieterhöhung möglich ist.

Sind Vermieter an den Mietspiegel gebunden? 

Lange dienten die örtlichen Mietspiegel vor allem als Orientierungshilfe bei der Festlegung der Kaltmieten für Mietobjekte. Durch die Einführung der Mietpreisbremse in Städten mit besonders angespannten Mietmärkten hat ihre Bedeutung jedoch zugenommen. Trotzdem sind Vermieter an die Angaben im Mietspiegel allein schon durch die Spannen der möglichen Mietpreise nur bedingt gebunden - hinzu kommen diverse Ausnahmen, auf die im Folgenden noch eingegangen wird. Im Einzelfall kann die Miete für eine Wohnung somit auch über den im Mietspiegel angegebenen Preisspannen liegen. Die endgültige Festlegung der Miete kann daher nur im Rahmen einer Einzelfallprüfung erfolgen. Als Ergänzung zum örtlichen Mietspiegel veröffentlichen die meisten Städte und Gemeinden ein umfassendes Regelwerk, das für die Festsetzung von Mieten und Mieterhöhungen anzuwenden ist. Grundsätzlich besitzen sie das Recht, individuelle Vorgaben für die Anwendung des Mietspiegels zu erlassen.

Für die Festsetzung des Mietpreises gelten die folgenden Regeln, wobei in die Berechnung auch die Mietpreisspannen einbezogen werden:

• Generell dürfen die Mieten maximal 20% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Falls ein qualifizierter Mietspiegel vorhanden ist, wird die ortsübliche Vergleichsmiete durch diesen ausgewiesen.
• In Gemeinden mit einer Kappungsgrenze für den Mietpreis dürfen die Mieten die ortsübliche Vergleichsmiete um maximal 15% übersteigen. Über die Einführung von Kappungsgrenzen entscheiden die Kommunen - sie legen damit die Obergrenzen für Mieterhöhungen in einem Drei-Jahres-Zeitraum fest.
• Wenn eine Mietpreisgrenze gilt, darf die Vergleichsmiete um höchstens 10% überschritten werden.

Die Angaben im Mietspiegel gelten für jeweils zwei Jahre, nach deren Ablauf eine Anpassung an die lokale Marktentwicklung vorgenommen werden muss. Alle vier Jahre müssen die Kommunen ihre Mietspiegel völlig neu erstellen.

Mietspiegel versus ortsübliche Vergleichsmiete

Da die zulässige Miete über Mietspiegel oder die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt werden kann, sind diese beiden Begriffe voneinander abzugrenzen. Bei der ortsüblichen Vergleichsmiete handelt es sich um die Miete, die für vergleichbaren Wohnraum an einem bestimmten Standort “normal” ist und folglich als ortsüblich angesehen werden kann. Zugrunde liegen ihr ausschließlich die Mieten auf dem freien Wohnungsmarkt. Die Mieten im sozialen Wohnungsbau sowie in Objekten, die - beispielsweise aufgrund einer Finanzierung über spezielle Förderprogramme - einer speziellen Mietpreisbindung unterliegen, spielen für ihre Ermittlung keine Rolle. Die im Mietspiegel ausgewiesenen Daten sind nicht zwangsläufig identisch mit der ortsüblichen Vergleichsmiete. Bei einem qualifizierten Mietspiegel wird aus juristischer Perspektive jedoch davon ausgegangen, dass er die ortsüblichen Vergleichsmieten für Mietobjekte mit weitgehendend identischen Merkmalen in korrekter Art und Weise wiedergibt.

In Kommunen ohne Mietspiegel wird die ortsübliche Vergleichsmiete alternativ über Vergleichswohnungen ermittelt. Der Gesetzgeber sieht hierfür die gleichen Vergleichskriterien vor, die auch für die Erstellung eines Mietspiegels angewendet werden. Die Grundlage für die Mietfestsetzung oder eine Mieterhöhung bildet in solchen Fällen der Vergleich von mindestens drei Wohnungen, die diese Kriterien erfüllen.

Wann gelten die Vorgaben des Mietspiegels oder die ortsübliche Vergleichsmiete nicht? 

Die folgenden Vermietungen unterliegen deutschlandweit nicht den Vorgaben eines vorhandenen Mietspiegels oder der Mietfestsetzung anhand der ortsüblichen Vergleichsmiete:

• Wohnungen, für die Mieterhöhungen vertraglich ausgeschlossen wurden
• Wohnungen mit Staffel- oder Indexmietverträgen (bei einer Staffelmiete werden für einen bestimmten Zeitraum regelmäßige Mieterhöhungen vereinbart, bei Indexmietverträgen richtet sich die Miethöhe ausschließlich nach der Entwicklung der Verbraucherpreise)
• Wohnungen in Ein- oder Zweifamilienhäusern sowie Reihenhäusern
• Möbliert vermietete Wohnungen
• Wohnungen ohne Bad und Sammelheizung oder mit Außen-WC
• Verbilligt vermietete Wohnungen (Werks- und Dienstwohnungen, Mietpreisminderungen wegen Eigenleistungen des Mieters)
• Wohnungen in Heimen
• Wohnungen, die ganz oder teilweise untervermietet sind

Städte und Gemeinden sehen in ihren Regeln zur Anwendung des Mietspiegels häufig vor, dass besonders große oder kleine Wohnungen davon ausgenommen sind. Daneben schließt zum Beispiel die Stadt München die Anwendung des Mietspiegels auch für Penthouse- und Erdgeschoßwohnungen, Wohngemeinschaften sowie Wohnungen aus, in denen die Mieter die Ausstattung des Bades oder den Einbau von Warmwasser- und Heizungsanlagen selbst übernommen haben.

Warum steigen die durch den Mietspiegel vorgegebenen Preisgrenzen an?

Generell reflektiert die Entwicklung der Mietspiegel Kaltmiete die reale Mietpreisentwicklung auf dem Wohnungsmarkt. Vor allem größere Städte leiden seit langem unter Wohnungsknappheit. Durch die hohe und zudem ständig wachsende Nachfrage nach Mietwohnungen steigt auch der Quadratmeterpreis der Miete an. Auch bei zahlreichen wohnungsbezogenen Dienstleistungen und Produkten haben in den vergangenen Jahren die Preise angezogen, was sich ebenso wie Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen in der ausgewiesenen Miete über Mietspiegel niederschlägt. Im Gegensatz zu einer Miete kann sich dagegen der oft mit einer Miete verglichene Nutzungsbeitrag bei einem Immobilien Teilverkauf über die Spanne von mehreren Jahren hinweg nicht verändern, sondern bleibt gleich. Zumindest bei Anbietern wie Heimkapital, die ein eine solche Planungssicherheit beim Nutzungsentgelt zusichern. Dies führt zu einer besseren Planungssicherheit der Zukunft, da man sich keine Sorgen um potentiell steigende monatliche Kosten machen muss. Durch einen Teilverkauf erhält man also eine einmalige Sofortauszahlung für den verkauften Teil der Immobilie, man kann diesen Teil durch ein im Grundbuch eingetragenes Nießbrauchsrecht weiterhin vollständig nutzen und muss sich gleichzeitig keine Gedanken über die rapide steigenden Mietkosten oder Nutzungsbeiträge machen. Berücksichtigt werden bei der Erstellung eines Mietspiegels ausschließlich Wohnungen, deren Mieten in den vergangenen sechs Jahren neu vereinbart oder geändert wurden. Dieser Vorgabe liegen die gesetzlichen Regelungen zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zugrunde, bei der Neuvertragsmieten und Bestandsmieten berücksichtigt werden, sofern bei diesen eine Mieterhöhung erfolgt ist. Bis 2020 galt für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete und die Erstellung von Mietspiegeln ein vierjähriger Betrachtungszeitraum. Die Verlängerung auf sechs Jahre soll die Position der Mieter stärken, da sich vor allem in Großstädten die aktuelle Mietentwicklung hierdurch in geringerem Umfang auswirkt.

Eignet sich der Mietspiegel zur Immobilienbewertung?

Ein Mietspiegelrechner und eine entsprechende Mietspiegelabfrage können zwar erste Hinweise im Hinblick auf die durch die Vermietung einer Immobilie erzielbare Miete pro qm geben - zur eigentlichen Immobilienbewertung leistet diese Information jedoch nur einen marginalen Beitrag. Hierfür ist grundsätzlich die Erstellung eines Mietwertgutachten durch einen professionellen Sachverständigen zu empfehlen.

Fazit - Die wichtigsten Fakten zum Mietspiegel auf einen Blick

Der Mietspiegel weist die ortsüblichen Vergleichsmieten in Städten und Gemeinden aus, die sich nach dem Wohnwert der jeweiligen Wohnung richten. Hier werden ebenfalls die typischen Mietspannen miterfasst. Mieter und Vermieter erhalten durch den Mietspiegel wesentliche Informationen über die durchschnittlichen Nettokaltmieten an ihrem Wohnort. Die Angaben in einem qualifizierten Mietspiegel sind für die Gestaltung der Miete bei Neuvermietungen oder Mieterhöhungen in gewissem Umfang bindend. Bei Vorhandensein eines Mietspiegels darf die Miete die dort angegebene Durchschnittsmiete um maximal 20 Prozent überschreiten, in Städten mit angespanntem Mietmarkt und einer Mietpreisbremse gilt eine Obergrenze von 10 Prozent. Die Kommunen sind allerdings nicht verpflichtet,  einen Mietspiegel zu erstellen, dessen Anwendung zusätzlich durch Zahlreiche Ausnahmen eingeschränkt werden.Der Mietwert einer Immobilie lässt sich durch den Mietspiegel allenfalls in grober Form ermitteln, für eine exakte Wertbestimmung ist ein professionelles Mietwertgutachten nötig.

*Der Inhalt, Ratschläge und die angegebenen Informationen der Glossarseiten dienen allein informativen Zwecken und können keine Einholung von Rechtsrat ersetzen