Ein eigenes Haus ist nicht nur eine lohnenswerte und langfristige Investition, sondern vor allem oft über Jahrzehnte hinweg der Mittelpunkt der gesamten Familie. Sobald die Kinder allerdings aus dem Haus sind, zeigt sich häufig, dass die Immobilie eigentlich zu groß für den alleinigen Bedarf ist. In diesem Fall bieten sich verschiedene Möglichkeiten, um das in die Immobilie gesteckte Kapital sinnvoll zu nutzen, ohne das Eigenheim zu verlassen und in eine Mietwohnung umzuziehen. Wo dies möglich ist, kann zum Beispiel eine separate Wohnung abgetrennt und vermietet oder verkauft werden. So ist der Platz sinnvoll genutzt und die Rente wird um monatliche Mieteingänge aufgestockt. Im Falle eines Verkaufs der separaten Wohneinheit wird die sogenannte Abgeschlossenheitsbescheinigung erforderlich. In diesem Artikel erfahren Sie, worum es sich dabei handelt, wann sie benötigt wird und mit welchen Kosten zu rechnen ist. Ein Teilverkauf der Immobilie ist im Übrigen auch eine gute Alternative, wenn Sie eine Teilung Ihrer Immobilie nur vornehmen, um zusätzliche finanzielle Mittel zu generieren. Anstelle sich platzmäßig einzuschränken und Tür an Tür mit neuen Eigentümern oder Mietern zu leben, können Sie mit einem Teilverkauf weiterhin Ihre gesamte Immobilie selber nutzen und erhalten trotzdem eine Sofortauszahlung für den verkauften Anteil.
Was ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung?
Bei der Abgeschlossenheitsbescheinigung handelt es sich um eine Bescheinigung, dass eine Wohnung gemäß dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) baulich von anderen Wohnungen oder Wohnräumen abgetrennt ist und über einen abschließbaren Zugang verfügt. Die Abgeschlossenheit muss also gegeben sein und wird mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung, häufig auch Abgeschlossenheitserklärung genannt, bestätigt. Sie ist die Voraussetzung dafür, dass ein Gebäude in separate Einheiten aufgeteilt werden kann, die jeweils ein eigenes Grundbuchblatt erhalten.
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist Bestandteil der Teilungserklärung, welche sich aus dem Aufteilungsplan und der Abgeschlossenheitsbescheinigung zusammensetzt. Der Aufteilungsplan ist eine Bauzeichnung, welche über die Gebäudeaufteilung sowie Lage und Größe der jeweiligen Gebäudebestandteile informiert und genau angibt, was Sondereigentum und was Gemeinschaftseigentum ist.
Wann benötige ich eine Abgeschlossenheitsbescheinigung?
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung wird benötigt, wenn ein Gebäude in mehrere Wohneinheiten aufgeteilt wird und diese getrennt verkauft werden sollen. In diesem Fall muss für die separaten Wohnungen, die sogenanntes Sondereigentum werden, ein eigenes Grundbuchblatt angelegt werden. Der Aufteilungsplan in Verbindung mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung weist dabei nach, dass es sich um eine abgetrennte Wohnung handelt. Die Wohnungen befinden sich auf dem gleichen Grundstück, erhalten aber ein jeweils separates Grundbuchblatt, auf dem der Miteigentumsanteil am Grundstück vermerkt wird. Die Grundbuchblätter sind dann in der gleichen Gemarkung, Flur und Flurstück verzeichnet, die anhand der Adresse zu finden sind.
Dies gilt sowohl für Bestandsimmobilien als auch für neu errichtete Objekte. Beim Neubau eines Gebäudes mit mehreren abgetrennten Wohneinheiten, welche nach Fertigstellung separat verkauft werden sollen, wird ebenfalls eine Abgeschlossenheitsbescheinigung benötigt. Werden die Wohnungen nur vermietet, ist die Abgeschlossenheitserklärung nicht erforderlich.
Im Falle eines solchen Investitionsvorhabens ist es übrigens unerlässlich, einen Blick in den Bebauungsplan zu werfen. Dieser regelt die zulässige Bebauung in einem genau festgelegten Gebiet innerhalb einer Gemeinde und ist maßgeblich bei der Entscheidung, ob sich der Kauf eines Grundstücks für das jeweilige Bauvorhaben lohnt. Der Plan wird auf der Grundlage des Flächennutzungsplans ausgearbeitet, ebenfalls ein städtebauliches Instrument, das jedoch für die gesamte Gemeindefläche gilt. Darin wird für einen Zeitraum von 10-15 Jahren festgelegt, welche Flächen einer Gemeinde für welchen Zweck genutzt werden sollen. Er bietet dadurch eine Grundlage für die Abschätzung der zukünftigen Wertentwicklung und ist somit eine wichtige Entscheidungshilfe.
Wo erhalte ich eine Abgeschlossenheitsbescheinigung?
Der Antrag für eine Abgeschlossenheitsbescheinigung muss beim zuständigen Amt für Bauaufsicht gestellt werden. Die Bauaufsichtsbehörde stellt das Antragsformular in der Regel online zum Download zur Verfügung.
Das Antragsformular ist dabei mit weiteren Unterlagen einzureichen. Dazu zählt in erster Linie der Aufteilungsplan. Dabei handelt es sich um eine Bauzeichnung mit Ansichten, Grundrissen und Schnitten im Maßstab 1:100. Bei geplantem Verkauf ist außerdem eine Wohn- bzw. Nutzflächenberechnung beizufügen. Aus dem Aufteilungsplan muss hervorgehen, welche Bereiche Gemeinschaftseigentum und welche Sondereigentum sind. Dabei ist das Sondereigentum, wie eine abgetrennte Wohnung, durch gleiche Nummerierung der dazugehörigen Räume zu kennzeichnen. Zusätzlich ist dem Antrag für die Abgeschlossenheitsbescheinigung der aktuelle amtliche Lageplan beizufügen.
Welche Voraussetzungen muss ich erfüllen, um eine Abgeschlossenheitsbescheinigung zu erhalten?
Für die Erteilung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung müssen verschiedene Voraussetzungen erfüllt sein. Dabei ist insbesondere die Abgeschlossenheit nachzuweisen: Das Sondereigentum muss baulich durch Wände, Decken und Böden von den anderen Räumlichkeiten des Gebäudes abgegrenzt sein und einen separaten, abschließbaren Eingang besitzen. Der Zugang muss über das Treppenhaus oder vom Freien aus möglich sein.
Voraussetzung ist außerdem, dass die abgeschlossene Einheit die Führung eines eigenständigen Haushalts ermöglicht. Aus diesem Grund muss sie über eine Kochmöglichkeit, also eine Küche oder eine Küchenzeile, sowie über ein Bad und WC verfügen. Die Räumlichkeiten müssen im Aufteilungsplan durch eine einheitliche Nummerierung gekennzeichnet sein. Außerhalb der Räumlichkeiten gelegene Keller- oder Dachbodenabteile können dabei einer Wohneinheit zugeordnet werden, auch wenn sie nicht direkt an die Wohnung angrenzen, und sind mit der gleichen Nummer zu kennzeichnen.
Wie hoch sind die Kosten für eine Abgeschlossenheitsbescheinigung?
Die Kosten für die Abgeschlossenheitsbescheinigung sind im Vergleich zu anderen Kosten, die bei Bauvorhaben anfallen, relativ gering. Je nach Umfang können sie sich im Bereich von 25 bis 150 Euro je Wohnungseinheit bewegen. Die Gebühren werden dabei von der jeweiligen Gemeinde festgelegt und erhoben.
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist allerdings nur der erste Schritt. Wie oben bereits erwähnt, ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung Teil der Teilungserklärung. Für die Eintragung im Grundbuch ist eine notariell beurkundete Teilungserklärung erforderlich, für die Notarkosten gemäß dem Gerichts- und Notarkostengesetz anfallen, die sich nach dem Immobilienwert richten.
Wann ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung beim Verkauf relevant?
Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung ist beim Verkauf dann relevant, wenn ein Teil eines Hauses als separate Einheit verkauft und anschließend von dem jeweiligen Käufer genutzt werden soll. Sind die oben genannten Voraussetzungen erfüllt, kann nach Vorlage der notwendigen Unterlagen die Abgeschlossenheitsbescheinigung und auf deren Grundlage die Teilungserklärung ausgestellt werden.
Fazit: Abgeschlossenheit als Voraussetzung für die Begründung von Sondereigentum
Häufig bietet sich bei größeren Häusern die Möglichkeit, die Wohnfläche in separate Wohneinheiten aufzuteilen und ein Einfamilienhaus in ein Mehrfamilienhaus umzuwandeln. Sollen die so entstandenen Wohnungen verkauft werden, anstatt nur vermietet zu werden, muss dafür ein eigenes Grundbuchblatt angelegt werden. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung bestätigt die dafür notwendige Trennung von anderen Wohnungen und bildet die Grundlage für die Begründung von Sondereigentum.
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